课题的研究八：房产项目市调业务如何开展.docVIP

... PAGE  ... 目录 一、房地产市场调研的内容2 （一）房地产市场环境调查2 （二）房地产产品调查4 （三）房地产价格调查4 （四）房地产促销调查4 （五）房地产营销渠道调查4 （六）房地产市场竞争情况调查4 （七）针对商业地产的市场调研5 二、房地产市场调研的主题10 （一）委托专业调查公司10 （二）聘用兼职人员进行调查11 （三）公司自行组织调研11 三、房地产市场调研的方法11 （一）询问调研法11 （二）观察调研法11 （三）试验调研法11 （四）统计分析法12 （五）调查资料收集法12 四、房地产市场调研的程序12 （一）调研准备阶段13 （二）调研实施阶段13 （三）结果处理阶段13 五、房地产市场调研的总结14 课题研究八：房产项目市调业务如何开展 房地产市场调研，即房地产市场调查研究，是房地产策划师为实现房产开发商特定的经营目标，运用科学的理论和方法，以现代化的调查技术，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状及发展趋势，并为房地产开发商或代理商决策提供正确依据的一种活动。在进行决策前作科学的市场调研是非常必要的，只有进行动态市场调研，才能充分了解项目及其他竞争对手的动向，销售情况、客户特征、推售单位、广告诉求点、广告频率、供销手段和价格走势等。同样，也只有这样，才能将房地产项目整合营销方案做好，有利于楼盘的全程策划，从而达到产品招商、销售的目的。 房地产市场调研业务主要包括：项目营销环境分析、项目自身情况分析、项目客户群业务分析、项目竞争对手分析、和项目SWOT分析。 房地产市场调研业务应从：调研目的、调研内容、调研主体、调研方法、调研程序等以下方面着手开展。 一、房地产市场调研的内容 （一）房地产市场环境调查 1、政治法律环境调查 （1）国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策、产业发展政策和税收政策等。 （2）有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》等。 （3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划和城市发展战略等。 2、经济环境调查 （1）国家、省、市的经济状况。 （2）经济发展规模、趋势、速度和效益。 （3）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施状况、地区内的重点开发区域和同类竞争物业的供给情况。 （4）一般利率水平、获取贷款的可能性和预期的通货膨胀率。 （5）国民经济产业结构和主导产品。 （6）居民收入水平、消费结构和消费水平。 （7）项目所在地区的对外开放程度、国际经济合作的情况及对外贸易和外商投资的发展情况。 （8）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。 （9）财政收支。对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。 3、社区环境调查 社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能、提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查的内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利程度、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。 4、房地产市场需求和消费行为调查 （1）消费者对某类房地产的总需求节其饱和点、房地产市场需求发展趋势。 （2）房地产市场需求影响因素调查。如：国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者实现需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。 （3）需求动机调查。如：消费者的购买意向、影响消费者购买动机的因素及消费者购买动机的类型。 （4）购买行为调查。如：不同消费者的不同购买行为、消费者的购买模式、影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。 （5）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。 （6）本公司对房地产商品的销售潜力及市场占有率。 （二）房地产产品调查 1、房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能和市场生命周期。 2、新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。 3、建筑设计及施工单位的有关情况。 （三）房地产价格调查 1、影响房地产价格变化的因素、特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。 2、房地产市场供求情况的变化及趋势。 3、房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。 4、开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响