后调控时代住宅产业八大卖点.docVIP

后调控时代住宅产业八大卖点 ??? 以前的房地产基本是市场初期自由发展，现在国家加强调控，无论结局如何，房地产将步入理性时代，调控措施必将转化为开发必持标准之一，主流方向还将是规范与制度约束下的市场化，称之为后调控时代。 ??? 由初期的粗放到后调控时代的集约，由初期的自由发展到后调控朝代的规范，由初期的单一标准到后调控时代的综合标准，原来的一些卖点如环保，如建设部推荐先进用料，如消费权益维护，如量化营销，如绿色住宅，如科技贡献率等等，都将转化为必须的步骤而不成其为卖点。 ??? 按照后调控时代房地产将规范并制度化的设想，按后调控时代房地产必将市场化的步调，结合供应瓶颈与需求的伸缩性，考虑城市化进程中信息管制、政府职能改革、行政效率的提高等宏观因素，后调控时代住宅产业将集中如下卖点。 ??? 卖点的理解：项目开发由理念到实施所赋予的、为买家所认可的项目竞争优势。对开发商而言是将项目特色细分化并重述，以让受众接受；对购买者而言是买的理由并从心理能够认可，愿意接受并通过货币化过程。 ??? 规划设计创新是永恒的卖点；环境特色也是永恒的，但真正做出味道才能卖个好价钱；衡量卖点的理性标准是一分钱一分货；考虑到中国房地产市场“窝”型需求因为人口基数原因长期存在，也存在一些过渡型卖点；从营销策划的角度也还是能提炼和概括一些短线卖点。 ? ??? 一、使用率 ??? 因为政府控制商品房结构，使户型研究向精细发展。但无论如何，买房人投资、投机、自住、出租，由于取费（含转让费税）或用资标准跟面积挂钩，更由于用地的稀缺性，使得住房使用率成为一个永恒的卖点。 ??? 以前使用率也曾是卖点，但没有突出于其他更多的卖点。伴随住宅市场的理性消费与规范建设，使用率方面的卖点或言开发努力方向，稍作描述： ??? 1、非主卧房间设置功能拟简化但要好用，象计划年代的半室，有的相当于现在的一室，能摆弄一张一米五的床加临窗办公桌就行，主要是开门地点、窗的设计、预留使用空间紧凑； ??? 2、除非舒适型住宅，隐型玄关是必须的考虑； ??? 3、打破方正???型的传统思路，更多考虑完整的双厅，如果再考虑房间的朝向，则过道面积浪费不利使用率的提高； ??? 4、双卫如果都要舒适，则空间面积增加降低了使用率，估计会针对项目定位或取消一个做单卫，或缩小其中的一个，如果自住实际上有一个卫生间比较好用就可以。 ??? 5、引进阳光房概念，这个目前市场上比较流行,有的采用退台，有的做成可封闭露台。 ? ??? 二、环境共生互动住宅 ??? 这是日本因为地少的原因提出的设计要求。是规划时必须研究的一项主要课题。本人结合我国的特点，目前住宅设计中的流行做法谈几个自己的观点，不大成熟。 ??? 1、共生除指环境的可持续性或生长性外，参与度要提高，好多住区绿化很好，但角落位置的绿荫空置，水处理因费用问题也是长期闲置，卖点成了缺点； ??? 2、互动并非指社区活动或业主委组织的各项公益性内容，本人觉得指住区空间与人之间的经常性交流似乎更妥。如何做到这一点？如车位设计与环境的结合、底层不一定全架空才能表现景观的完整、交通与背景音乐/小品/路基用料/路网结构等有机处理/协调与利用等，先于项目交付就得进行设计探讨； ??? 3、环境共生互动住宅可作为一项课题来研究，也可以是居住的追求集中表达，包括以前提出的生态/绿色/健康等住宅概念。狭义指形式产品及其技术内容的研究与详细设计；广义似可扩大至：居住文化内容涵盖的范畴。 ? ??? 三、外观持久性 ??? 外立面只是一个局部。外观的持久性包括两个方面的含义：整个项目的外观感觉或视觉效果、外观用料/用色/建筑局部线条与建构/建筑与交通景观公用场所的有机藕合等。 ??? 外观越来越体现消费爱好、消费阶层的审美需求、消费者对身份的更高追求，这是表达第一层含义的做法，目前基本都做到了； ??? 但第二层次方面的内涵做的很不够，如别墅就只能靠露台突出特色？别墅一定是二层及以上还加坡屋顶？豪宅一定得花钱堆并实施所谓的管家服务？高档住宅就一定要露出更多空档作为公用地？外立面一定局限于靠阳台和人为的线条檐构来表达？ ??? 有人尝试用四合院的原理在异地做集合别墅，结果反响很好。本人非设计人出身，但有这些疑问，试图抛砖引玉。 ? ??? 四、企业品牌 ??? 由样板间到样板区、由订楼到订地订规划设计，万科领衔的住宅知识产权化，都是项目品牌的运用。在开发水平有些参差的年代，这是一个很大的卖点，货比三家让消费者无形中忘记了自己原先对所购住宅的核心要求，被营销上的一些做派给花了眼线。规范与制度约束说明了开发门槛将提高、开发能力要求既着重硬件也着重软件，这个时候企业品牌将派上用场。当然企业品牌以产品品牌或项目品牌做基础并不会产生逻辑差错。 ??? 未来房市中的企业品牌，将在以