房屋建筑面积计算操作细则(doc 7).doc

3.5 房屋建筑面积计算操作细则 3.5.1 非普遍建筑空间的面积计算 建筑物的屋顶由平顶和坡屋顶两种结构组成，坡屋顶为向下斜时，如图3-5。当平顶部分的层高不大于2.2米时，不论坡屋顶部分的净高多少，一律不计建筑面积；当平顶部分的层高大于2.2米时，坡屋顶按净高大于2.0米部分计算建筑面积。若坡屋顶为向上斜，如图3－6。当平顶部分层高大于2.2米时，坡屋顶部分全部计建筑面积；当平顶部分层高不大于2.2米时，坡屋顶按净高大于2.0米部分计算建筑面积。 建筑物的屋顶由平顶和中间部分坡顶或球形拱顶组成时，如图3－7、图3－8。当平顶部分的层高不大于2.2米，坡屋顶或球形拱顶部分的面积不超过本层这部分面积的八分之一时，这部分全部不计建筑面积，否则坡屋顶按净高大于2.0米部分计算建筑面积，球形拱顶按拱顶至弦垂距的中间处（A点）量取净高，并以净高是否大于2.0米确定整个球形拱顶是否计算建筑面积。 一栋建筑物，其屋面全部为球形拱顶，如图3－9、图3－10。且该层非密闭式空间（有门或楼梯间可进入），其净高按拱顶至弦垂距的中间量取，并以净高是否大于2.0米确定这部分空间是否计算建筑面积。若这层为密闭式空间，则不论净高多少，一律不计建筑面积。 ??高层建筑物之间有多条有盖架空通廊，下一条通廊的上盖与上一条通廊之间，不论距离如何均不计算建筑面积；当上一条通廊的底板距下一条无盖通廊的底板不大于一楼层时，上一条通廊的底板可视为下一条通廊的上盖。如图3－11。（不大于一楼层为含一楼层，大于或超过一楼层为不含一楼层，以下同）。 通过层高不大于2.2米的地面架空层的楼梯间、电梯间及其配套的过道、机电设备房、值班室等，根据实测层高，按规定确定其是否计算建筑面积。 建于坡地的建筑物利用吊脚楼空间设置架空层或深基础地下空间加以利用的，当架空层的地面为斜面且四周有围护结构 图3－12 ，围护结构内净高大于2.0米部分计算建筑面积；当架空层地面修整成平地时，不论有无围护结构，其层高大于2.20米的，按柱外围水平投影面积计算建筑面积；当架空层地面一部分为平地，另部分为坡地的，平地部分的面积按柱外围和坡地交界线计算。（图3－13） ??建筑物第一层的进门设于凹进的外墙且其顶部为第二层建筑所盖（如图3－14）。凹进部分的进深a等于或大于其长度b者，凹进部份计全部建筑面积，若其顶部高度大于一楼层时，仍按一层计算建筑面积；当上述凹进部分的进深小于其长度时，按有盖无柱外走廊、檐廊情况处理，若其顶部高度大于一楼层，则不计建筑面积。 穿过建筑物的通道，是指穿过建筑物内的人行或汽车的公共通道，即通道的上盖为建筑物（房屋），当通道的上空高度不大于一楼层时，按通道上盖水平投影面积计算建筑面积；当通道上空高度超过一楼层时，通道不计建筑面积。 穿过建筑物通道的两边不应与本层其他建筑空间开门相通，否则为建筑物的内走廊，但为通道设置的门卫、值班室除外。 穿过建筑物通道的建筑面积为公用建筑面积并按如下不同情况确定其应分摊或不分摊 1、开辟为城市公共通道的，列为不分摊面积； 2、规划上确定或实际上已作为另外一宗地的必经之路，列为不分摊面积； 3、本宗地内的其他房屋住户的主要通道，列为不分摊面积； 4、开辟此通道的主要原因是为本栋服务的，则列为应分摊的公用面积。 建筑物间的架空通廊，通廊下面（至地面）设有柱与无柱的多种情况： 1、若有双排柱的，按柱外围水平投影面积计算建筑面积; 2、若有单排柱的，按通廊底板水平投影面积一半计算建筑面积； 3、若无柱的，且其上盖高度不大于一楼层的，按通廊底板水平投影面积一半计算建筑面积，上盖高度超过一楼层时，不计建筑面积； 4、若上盖为圆拱形，则以拱顶处衡量其高度。 5、跨越城市街道或本宗地外的公共通道、公共开放空间等的架空通廊，通廊下面部分的建筑空间，不论有柱无柱和其高度、宽度如何，通廊下面部分均不计建筑面积。 0 室内楼梯和顶部有盖的室外梯，不论是旋转梯或折叠形梯，均将其中空部分计入梯间面积并分层计算建筑面积。 在大堂或门厅中设置旋转梯所形成的中空部分很大，该中空部分已属大堂或门厅的一部分，则将这部分面积计入大堂或门厅的面积中。 1 屋顶水箱间与屋面或与电梯机房的屋面之间还设有架空隔层（含封闭或半封闭隔层），当隔层的外围（外墙）水平投影面积不大于水箱间水平投影面积时，如图3－15。不论隔层的层高如何，均将其与水箱间一起视为一个水箱间计算建筑面积，当隔层的水平投影面积大于水箱间的水平投影面积时，如图3－16，且隔层层高大于2.2米，则隔层须另计建筑面积，并列为不分摊公用面积。 2 屋顶除梯间、电梯机房、水箱间外的其他建筑，应视其批准的使用功能确定是否计算建筑面积和是否列为应分摊公用面积。 美化、装饰性的亭、阁及休闲用的有盖走廊；裙楼屋顶供塔楼住户通行的有