2010浙江中粮易筑商铺销售方案(64页222537513教材.ppt

中粮·易筑商铺销售方案;第一部分：商业解读;商业机会;商业类型; 2009年杭州人均年消费性支出约1.8余万元，平均每天消费约50元，现按人均每天消费支出30元计算，加上如果可以吸引到周边项目人口的30%到中粮易筑消费，那么本项目的商业将吸引消费金额超过1.1亿元/年。;业态;结论;区域内人口增长性分析;楼盘名称;年份;;02年由于三江新村的交付首先一些社区配套类商业（饮食、超市等）及阶段性商业的出现（建材店、五金）在周边。起始租金在0.3元/天. 随着06年开始三江花园以及07年戈雅公寓楼盘交付使用。首先大批房产中介,以及小型的配套设施迅速进驻.起始租金在0.5元/天. 09年江南摩卡的交付使用，靠近水田畈路的沿街商铺与三江花园的商铺形成一个“工”字形的商业街区,商铺迅速升温,达到1.2元/天/㎡.; ; 1. 区域内的商铺以街铺为主，主要类型为生活基本配套设施，有小部分服饰，餐饮类型商铺； 2. 虽然闻堰有大规模的楼盘开发，但由于区域位置还不成熟，以及企业类业态较少，未能够吸引较多外来劳动人口居住，使得人口每年只有以自然增长率上升； 3. 目前闻堰地区虽然这几年租金有了很大的提升，但是相对售价而言还是偏低。;本项目区位分析;本项目将参考闻堰板块，来进行研究；;该项目地处闻堰镇中心，人气相对旺盛，其商业在一定程度上改善并提升了区域形象，交付部分出租率90%。;该项目距离镇中心相对较远，周边居住气氛暂未形成，影响了项目的商业入驻。;;项目名称;该项目商业较早，但因地段较好，相对靠近当前镇中心，项目内商铺出租情况良好。;闻堰镇整体商业水平较低，区域租金水平不高，主要在500元/平方米/年以下； 总体租售比在3. 5%左右之间。（租售比=房屋每个月的月租与房屋总价的比值 ）;项目紧邻闻堰镇镇政府，总体位置上佳，但目前闻堰镇的商业中心在江南摩卡附近. 另外项目近周边还没有形成成熟的商业氛围。 ;人流动线分析 从右图所示可知，项目的人流主要集中在闻兴路和时代大道的交汇处，这个位置的人流量最大,也是商铺最好的位置。;;1、当前闻堰商铺的投资回报主要以老镇中心的商铺居 高，老镇中心 作为区域的活动中心，其地段的商业 价值不言而喻； 2、闻堰镇的楼盘在商业销售时多采用裸售方式（除三江 新村外）； 3、项目周边商业氛围不够浓厚. ;区域分析;从闻堰镇的商业供应量和人口增长量来看，商业已趋于饱和，那么，我们的商业将如何去化？ 如果继续走传统的营销手法销售---裸卖 可行，但是去化的速度会很慢，在短时期内还会剩余35%-50%的余量，除非低价，但这样不仅牺牲利润，还有风险。; 既然传统的销售模式最终会有35%-50%的去化风险，那还不如拿出商铺的10%-20%用来招商，通过部分商业运作带动整体商业逐渐成熟，从而激发客户的购买需求，达到全部去化的最终目的。; 首先启动招商工作，主要是启动一些生活必备业态提高区域成熟度及小区入住速度。 通过前期商业开业及正常运营。开盘销售1期商铺，1期商铺外立面先呈现出来，其次体量较少，便于开盘造成抢盘的局面。通过前期商业开业这一节点来销售，并回笼部分资金。 通过1期商铺的成功销售带动内部商铺与二层商铺等其他商铺的销售。 最后将招商的商铺代租约出售。完成项目销售。 ;楼盘概况;项目概况;商铺总面积 17705.47 ㎡；可售总面积 16425.91 ㎡ ;区域分析; That’s my life ! —我的生活方式;定位依据 图中A区域为项目的价值展示区域，可适当提高商家的档次，设置相对较注意形象的商家，为项目增加附加值，同时便于内部街区销售。 图中B区域可引进中介、装修建材、小五金店、设计公司、窗帘布艺、杂货店等在项目交付初期临时性业态，因此可以放在相对位置较好的商铺位置内，在招租时需要注意缩短租赁周期，建议控制在1-2年，方便后期将为业主更高需求之商业业态以替换。 图中C、D的区域因位置相对较差，可引进像洗衣店、家政、社区诊所、维修等日常生活类及大型社区必备的设施可作为长期固定业态；此类业态属于服务类业态，对位置的抗性相对较低。 ;序号;租金定价-市场比较法;租金定价-消费额倒推法;租金定价-投资回报率倒推法;根据项目周边项目除江南摩卡租金偏高，主要是因为其商铺单层层高有5.8米，可以分割层2层出租。其它商铺租赁价格大部分在500-600元/年/㎡。;日期;第一阶段：招商准备期;第一阶段：招商准备期;第一阶段：招商准备期;第一阶段：招商准备期;第二阶段：招商执行;第二阶段