2014年1月淄博高新区正承·PARK项目2014年营销策略报告.pptx

;;山东黑马房地产顾问有限公司正承·PARK项目营销策划顾问专案组，在与贵方深入沟通的基础上，展开对项目地块深度研究，区域市场全面调研，针对A区剩余别墅产品、B区剩余可售高层产品提出2014年营销策略方案。我们站在黑马地产独有价值的角度，对本案别墅与住宅进行了详细的项目分析并提出实用有效的营销建议。报告内容如下，敬请惠阅！;;2001年 深圳黑马房地产顾问有限公司（总部）正式成立。 2002年 山东黑马房地产顾问有限公司正式成立进驻山东市场。 2004年 山东黑马正式进驻淄博市场。 …… 截止目前，山东黑马11年间成功在山东区域设立济南、淄博、滨州3家分公司，服务范围涉及整个山东区域及周边，员工200余人。;黑马简介;十年间，山东黑马秉承“诚信、专业、规范、创新”的企业价值观，“靠专业打天下”的企业竞争理念，先后在济南、青岛、淄博、滨州、泰安、莱芜等20余地市，与10余家国有大型开发企业签订长期战略合作协议，实际操作100万㎡项目10余个，有着丰富的大盘操作经验，在山东业内有着良好的品牌口碑，2013年底，在中国城市发展新领袖峰会中，被评为“服务中国·2013年度最佳房地产综合服务机构”荣誉称号。;黑马简介;黄金国际·商业街，30分钟，1.2亿 齐悦国际城，90天，逆市强销1.9亿 彩世界广场，3个小时，狂销3.5个亿 渤海锦绣城，43天，快销6.2亿;黑马简介;;项目印象;;营销背景;营销背景;营销背景;营销背景;;;目录;;政策回顾及解析;从区位上看： 本案属市郊别墅，与主城区及周边别墅市场形成直接竞争； 张店—周村、张店—桓台连接区域成别墅开发热点片区； 与市区城市别墅相比，市郊区别墅项目或多或少都有一些自然景观（湖景、河景、公园）做支撑； 此外，周边区县别墅项目如文昌湖湖景别墅、高青温泉别墅及临淄太公湖等别墅项目也成渐起之势；;竞品别墅项目，产品以双拼、联排、叠拼为主，独栋别墅最为稀缺； 市场主流别墅项目产品面积多集中在270-450㎡； 竞品别墅在售别墅项目主流销售价格在9000-11000元/㎡； 别墅市场建筑风格以欧式为主，其中又包括西班牙式、意大利式、法式等，传统中式风格和英式别墅项目较少。;成交客户特征;淄博别墅市场面临通病：同质化竞争、缺乏价格支撑、销售周期长 此外碧桂园、紫园亮点太亮，尤其是碧桂园的到来，透支了部分未来别墅客群，随着西部新区大户型项目的入市，对于别墅客群形成纷争，2014年未来客户量有限，市场竞争激烈，通过别墅的大卖来解决项目资金大量回笼，不现实！;近5年淄博住宅市场去化相对稳定，平均在300-400万平米之间，其中市区去化占有较大，去化约120-160万㎡。; 伴随着恒大、碧桂园的进驻，2013年，淄博楼市颠覆以往，超越想象，但总体向前稳步发展。具体表现如下： 量价齐升，再创新高。 9月份淄博房价首次突破6000元/㎡，上半年火爆的销售局面导致价格路攀升。2011年下半年以来客户购房需求在13年上半年得到集中释放，上半年库存量得到有效去化。下半年伴随着经济企稳，购房需求得到延续。同时，众多新盘和新品的上市保证了市场的有效供给。 半年刚需，半年改善。 上半年去化产品以80-130㎡刚需产品为主，下半年需求130㎡以上的改善性产品得到了有效的去化。 新进大盘，严重搅局。 碧桂园10-11月份推售期间，实现了市场声音的整体垄断，淄博主城区在此期间开盘的楼盘寥寥无几，其洋房产品推出5088元/㎡带精装的低价策略，导致各大楼盘纷纷效仿，严重扰乱了淄博楼市的正常秩序。;品质竞争成为市场竞争的焦点 2013年伴随着恒大、碧桂园等国内一线品牌的入驻，以及以方正地产、东升地产为代表的淄博本土开发商在开发品质方面的提升，品质竞争成为市场竞争的焦点。 大盘频生，市场垄断性加剧 恒大、碧桂园、嘉亿国际、方正凤凰国际以及即将入市的曦园、国际国信公馆，数十个大盘云集淄博，市场份额越来越被少数楼盘占据。 土地开发郊区化方向蔓延 伴随着中心城区土地开发殆尽，西部、北部、乃至南部城区土地成交量迅速上升，已经成为目前淄博土地成交的主流区域。;高新 区板块均价5300元/㎡; 体量17万平;;60万-110万;项目名称;2012-2013年两年间，高新区共成交土地80万㎡ ，预计建筑面积达200万㎡;高新区14年入市新盘——国信国际公馆、名士豪庭;项目名称;国信国际公馆 占地约300亩，总建设面积约44万平米，共16栋高层50栋低层洋房组成。项目分二期开发，一期为7栋高层、26栋低层洋房，高层区888户、低层洋房118户。;名士豪庭 项目推售的户型面积从75（两室一厅）-130（三室两厅）㎡不等。;国信国际公馆 项目