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PAGE  PAGE 4 浅谈土地抵押贷款存在的风险 摘要：介绍了土地抵押贷款的基本概念，土地使用权抵押的条件和相关规定，具体流程，探讨了我国土地抵押贷款的现状和发展趋势，提出了对其风险的讨论，以及防范风险的对策。 关键词：土地抵押贷款 风险 防范 1．引言 随着改革开放、市场经济的建设以及中央拉动内需政策的刺激，项目融资已经成为经济活动中经常被人们提及的话题。各地开展项目急需大量资金，为解决项目融资难题，人们想出了不少方法，不少地方选择以土地抵押贷款获取贷款，进行融资、集资。但是，随之而来的是我们不得不面对的土地抵押不够规范化和金融风险大大提高等现象。政府如何规范土地抵押的相关规定，地方如何警惕土地抵押贷款风险等棘手的问题都在等待我们解决 土地抵押指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为，是抵押人以其合法的土地以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的价款优先受偿。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 2．进行土地抵押贷款的条件 2．1土地抵押贷款所需的条件 （1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （2）领有国有土地使用证；　 （3）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明； （4）经人民政府或集体土地所有者同意，依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同； （5）用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。 2．2其他相关规定 （1）土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移； 　　 （2）土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押 ；　 （3）土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。 3．土地抵押贷款流程 （1） 首先根据需要申请的贷款额度及银行许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值； 　（2） 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价，然后再根椐（抵押物应达到的评估总价值）除以（最大评估单价）计算出所需的抵押物的面积数； 　（3） 根据抵押物的面积数在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域； 　（4） 带着自行画出的抵押土地区域图到国土局地籍科进行土地测绘，出抵押测绘图； 　（5） 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告； 　（6） 与贷款人或银行代表人一起带着评估报告及公司的关证件等到国土局地籍科办理抵押登记，填制最高额抵押贷款合同。同时向贷款人或银行提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的资料等； （7） 填好最高额抵押贷款合和所需的相关资料后等待放贷。 4．我国土地抵押贷款的现状和发展趋势存 4．1土地抵押总量呈上升趋势，土地抵押增速在波动中趋缓 土地抵押面积和土地抵押贷款金额平稳快速增长。同期，土地抵押贷款的环比增长速度在波动中趋缓。 4．2平均土地贷款抵押率呈现下降趋势 自2007年，84个重点城市的平均土地贷款抵押率呈现下降趋势。 4．3出让土地单位宗地抵押面积有所减小 因为大面积宗地出让会导致开发商囤积土地，不利于市场竞争和市场调控。由于《国务院关于促进节约集约用地的通知》出台，市场用于抵押的大面积宗地有所减少，而小面积宗地显著增加。 4．4划拨土地单位面积评估金额和抵押金额较低，且多为大宗土地抵押 根据多年来调研数据，我们可以看出划拨土地单位面积评估金额和抵押金额比出让土地的单位面积评估金额和抵押金额分别低53.43%和59.17%。究其原因是由于划拨土地使用权的转让、出租、抵押都要受到法律限制，并且在其抵押权实现的时候，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。因此，划拨土地使用权在抵押的过程中风险系数高，其单位面积评估金额和抵押金额相对较低。 然而，虽然划拨土地抵押宗数虽然不多，却每宗地的抵押登记面积都比较大。 4．5集体用地贷款抵押率持续在高位徘徊 集体所有土地抵押贷款的抵押率普遍过高。处于抵押状态的集体所有土地大部分是乡镇企业用地随地上附着的房产一同抵押，抵押业务多在农村信用合作社联社办理。 集体土地抵押贷款的风险系数较大。因为现行法律规定，集体所有土地抵押权的实现，必须先将集体所有土地征为国有，再办理出让手续。在此过程中，抵押物经拍卖后扣除上述费用所剩无几，