第七章房地产周期波动2014解释.pptVIP

第七章 房地产周期波动;第七章 房地产周期波动;第一节 经济周期;一、周期与经济周期;2.经济周期(Business cycle)：也称商业周期、景气循环， 它是指经济运行中周期性出现的经济扩张与经济紧缩交替更迭、循环往复的一种现象。表现为国民总产出、总收入和总就业的波动。  ;3古典周期与增长周期;二、经济周期波动的原理;三、主要的经济周期理论;第二节 房地产景气循环及其阶段说;一、房地产景气循环及其周期的概念;2.房地产市场周期循环的本质 造成房地产市场周期循环的因素有外在因素和内在因素。 外因造成的循环是房地产市场对经济周期的反应，这在任何商品市场中都存在。 但是并非任何商品市场都有内因造成的周期，有些商品的自身市场调节能力强，能够迅速对外部经济的变化做出响应，该商品表现出与宏观经济一致的周期循环特征。 房地??市场因为建造周期长、信息不充分、耐久性等特征，使得房地产市场的周期循环与宏观经济周期循环不一致，从而形成特有的周期，这也为政界和学界所关注。 ;二、房地产景气循环的阶段解说（1）;二、房地产景气循环的阶段解说（2）;二、房地产景气循环的阶段解说（3）;二、房地产景气循环的阶段解说（4）;三、房地产景气循环与经济周期的关系;房地产与宏观经济增长率之间的关系（美国经济学家西蒙·库兹涅茨） ;第三节 房地产市场周期循环的形成原因与测量;一、影响房地产市场周期循环的外部和内部因素;（一）影响房地产市场周期循环的外部因素;（二）影响房地产市场周期循环的内部因素;二、房地产市场周期循环的测量和分析;（一）房地产市场周期循环测量指标的分类和选取;2.测量指标的选取 理论和时间表明，房地产市场的很多指标都是周期性变化的，都可以用于衡量房地产景气循环和周期。 （1）房地产市场需求方面的指标： 房地产价格、房地产租金和房地产销售额等； （2）房地产市场供给方面的指标： 开工面积（当前市场）、竣工面积（受以前市场的影响）、建设投资额等； （3）房地产供求综合作用结果的指标： 交易量、交易额、空置率和价格水平等 （4） 另外，还有现金流方面的指标： 资本化率、折现率、收益率;商品房销售价格;商品房销售价格增长率;商品房销售额与销售面积; （5）国外实证研究发现标识循环的最优变量为：空置率 通常，衰退阶段，空置率很高；扩张阶段，空置率逐渐下滑，在循环的顶峰达到最低点。 ;房地产周期测量指标的选择;重庆房地产周期波动;（二）测量方法;周期估计;时间序列;三、中国商品住宅周期波动实证分析 ——单指标（销售面积）测量;（一）数据来源全国商品住宅销售面积一览表;（二）数据分析过程;2.回归方法比较（t=1,2…12）;指数模型拟合曲线;二次多项式的拟合曲线;三次多项式的拟合曲线;3.销售面积波动量与波动率;（三）数据结果分析;1.商品住宅市场景气循环分析结果;全国商品住宅销售波动率;从“全国商品住宅销售波动率”图可知： （1）1987，1993；1991，1997；1986-1992；1992-1998 （2）住宅销售波动幅度，随时间推移而减小。 （3）第一个周期4个年度负增长；第二周期只有2个年度负增长，意味销售持续增长的年份在增加。 ;2..商品住宅市场景气循环与GDP增长率的关系;全国商品住宅销售波动与GDP增长率关系;全国商品住宅销售波动与GDP增长率关系分析;四、研究房地产景气循环的启示;中国经济增长率的变化;第四节 房地产泡沫;海南房地产泡沫;鄂尔多斯——沦为巨大的二手豪车交易市场;第四节 房地产泡沫;一、房地产泡沫的内涵与表现形式;2.房地产泡沫的主要表现形式;3.房地产泡沫、房地产周期与通货膨胀;二、房地产泡沫产生的原因;2.间接原因;（2）政策因素;（3）房地产投资的过度增长。 房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致，如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产生泡沫。这种现象一般发生在发展中国家，在加快城市化进程的过程中，对房地产的大量需求使众多的投资者纷纷涌入市场，房地产开发大军急剧增多，投资出现过度增长现象，使房地产泡沫不断堆积。 ;（4）银行信贷的非理性扩张;（5）　结构性矛盾