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说说楼市与股市 2014-10-07 时寒冰  HYPERLINK /javascript:void(0); 时寒冰 我在《时寒冰说：未来二十年，经济大趋势》中，对房地产的趋势做了非常系统的分析。为什么对房地产写那么具体呢？因为，中国这些年走的就是投资拉动经济增长的模式，某种程度上也可以说是房地产拉动经济增长的模式。 房地产就是中国经济的核心与灵魂。 要了解未来的趋势，就必须知道房地产的趋势。 今年7月10日，济南取消限购成为一个信号，各地纷纷效仿，取消限购。所有人都看得一清二楚，在这个过程中，“有关部门”保持着沉默。为什么？“有关部门”的原意是：自己不动口，而由各个地方自己动手来救楼市，既达到了救楼市的效果，也没有落下朝令夕改的坏名声。 但没有想到，各个地方纷纷取消限购以后，效果非常有限。开发商连雇人排队购房的把戏都不好意思玩了，因为，冰冷的市场已经无法再燃起激情。 随后，人们看到，中国的一系列经济数据越来越差。于是，“有关部门”只好光着膀子上了。 9月30日，央行、银监会发布通知，对我国房贷政策作出调整，其中对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。 根据通知，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 这个通知当中，最明显的是下面这一条： 通知明确,在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。 它表明的意思是，1）只要能够把楼市托起来，不惜一切代价。2）认贷不认房，或认人不认房，这其中其实隐藏着另外一个更重要的意思：房价下跌的时候，有的人直接不再偿还按揭贷款，而是把抵押给银行的房产直接留给银行。如果这种做法被更多的人效法，银行将因此面临倒闭的风险。因此，认人不认房，隐含着继续向按揭者追债，不达目的不罢休的意思。3）“有关部门”想通过信贷政策发出明确的信号，消化开发商手中的库存，因为这些库存与银行的关系息息相关，如果能够忽悠住一部分刚需购房，就能把风险从银行转嫁到新的购房人手中。因此，拯救楼市，从某种意义上来说，就是拯救银行，就是拯救中国的经济——房地产经济，就是忽悠刚需。 那么，央行的政策能否把房价托起来呢？ 我在《时寒冰说：未来二十年，经济大趋势》中，已经从各个方面做了非常详细的分析。不在这里啰嗦。只强调一点：如果“有关部门”救楼市引起了短暂的反弹，将是卖房者最后的逃命机会！随后，面临的将是漫长的寒冬。想买房的人，可以等等，等出来在今天看来有点不可思议的机会。至于那些土豪就无所谓了。 再说说股市。我最近很少谈股市，因为我身边也几乎没有朋友做股票了，很多人都在做外汇，也有少部分人在做股指期货。但很多朋友关心这个问题，不断询问，我就在这里简单说说股市。 从2009年8月到2013年6月，中国股市经历了漫长的低迷，但政府迟迟不予关注。其中一个重要原因是，当时房价依然在4万亿的春药下保持着亢奋的状态，有关部门完全不会去担心股市低迷所造成的负面影响。但现在，楼市之高处不胜寒，之寒气逼人，连有关部门自己都深切感受到了。 在这种情况下，“有关部门”对股市的走向就会变得极其敏感，而一个简单的常识是：股市要比楼市要好救得多。中国股市从来不是实体经济的反映。在楼市大调整的前夜，在实体经济日趋萧条的今天，股市走牛的基础并不存在。如果对照上市公司的盈利水平、盈利能力、盈利预期和资产状况，以及现在的经济大环境来评估，股市现在的位置可能相当于2007年6千点以上的位置！但是，越是在这种情况下，“有关部门”越不希望股市下跌，因为上涨的股市能够给人们带来信心——这一点在经济萧条时变得非常重要。尤其，此间还夹杂着打老虎这个因素，“有关部门”更需要民心的支持。 同时，如果银行救楼市的政策还不能达到预期效果，“有关部门”就可以继续采取更为激进的行动。这些行动能否把楼市救起来不好说，但无疑对股市会构成强有力的支撑。 因此，对于股市，这个阶段，“有???部门”显然更倾向于让它上涨而不是下跌。至于能走多远，很难说。毕竟，这个行情的基础不是经济的支撑，而仅仅是“有关部门”的意志在股市中的反映。只能仁者见仁，智者见智。但至少，目前还不适合做空，即使看空，也应该等这波反弹的力量释放殆尽之后。但有一点我们必须保持着