中部城市房地产价格变化的影响因素分析.doc

[标签:标题] 2016 PAGE11 / NUMPAGES11 感谢观看本文谢谢 中部城市房地产价格变化的影响因素分析 摘要：房地产行业是中国经济的一个重要领域，不断上涨的房价已成为影响人们生活水平的一个严峻的问题。本文以山西省运城市为例，针对影响运城市房价的因素，展开实证分析，然后得出各影响因素对房价影响力的大小，为房地产业的健康发展提出：加快保障性住房体系建设；实施房产税政策；完善土地政策；制定及时有效的金融政策的建议。 中国论文网 /2/view-7328171.htm 　　关键词：房地产；住房价格；影响因素 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1005-913X01-0042-03 　　房地产话题讨论了很多年，无论是政府官方报告还是理论界个人观点都没有从本质上回答十年来房市畸形发展的原因。当然，房地产的价格直接影响着房地产业的发展以及国民经济的发展。火爆的房地产市场已经逐渐覆盖全国大中小城市，随之而来的也是房价的节节攀升，过高的房价严重超出了经济增长水平，已经成为一个引起广泛关注重要的经济问题和社会问题 　　一、定性分析 　　需求因素 　　1.人均GDP 　　假设居民人均GDP高的时候，人们便会有更多的钱去消费，也就有能力去考虑购房，然后房价也会随之而上涨。运城市居民的人均GDP逐年增加，从2005年的9 473元增加到2014年的22 941元，但运城市居民的人均GDP仍然低于全国平均水平，甚至低于山西省的平均水平。 　　2.居民消费价格指数 　　居民消费价格指数是反映居民家庭一般所购买的消费商品和服务价格水平变动情况的宏观经济指标。同时也是度量通货膨胀的一个重要指标。运城市居民的消费价格指数较高且不够稳定，由于大众买涨不买跌的心理，这直接影响到了运城市住房的销售量，进而影响到运城市的房价。 　　3.人口数量 　　一个地区的房地产价格会受到人口数量方面的重要影响，其中主要包括人口密度、人口的增长率甚至家庭结构等多方面的因素。通常来说，房价大幅度攀升的地区，一般人口基数都比较大，人口增长率也较快，多种因素推升需求增长，结果对房价起到非常强的需求端推动。 　　4.收入 　　关于收入方面的因素，最经常被采用的指标是人均可支配收入。很多种因素都会刺激人们购房的欲望，但人均可支配收入的变化表现的最直接，显著提高居民的人均可支配收入，可以有效提升房地产市场的交易活跃度，对于首套房购房者，影响最为强烈。 　　供给因素 　　1.金融机构贷款余额 　　金融机构贷款余额也会对房价产生一定的影响，当金融机构贷款余额多的时候，说明提供给居民的住房贷款额就较多，然后就会增加居民对房地产的需求，从而房价也会因为需求的增加而上涨；反之，金融机构贷款余额的减少则会出现相反的结果。运城市金融机构贷款余额逐年增加，且增加不少，说明提供给居民购房的贷款额就会多，然后就会加剧人们购房的心理，导致房地产价格上升。 　　2.房地产竣工面积 　　房地产竣工面积也会比较直接的影响到房地产市场的中短期供求平衡。如果当年的房地产竣工面积大幅增加，这势必会显著冲击房地产市场的供给端，在房地产市场需求方面没有显著变化的基础上，增加了房价下行的压力。运城市近几年住房竣工面积呈现一个开口向下的抛物线状，在2012年达到最高值，说明运城市居民目前对房子的需求是相对较小的，然后增加住房的竣工面积，只会导致供大于求，然后出现房价下降现象。 　　3.房地产开发投资总额 　　这一指标是从货币的角度来反映某地区的房地产繁荣与景气程度的又一个重要指标。但不是投资越多越好，应考虑当地的房地产需求量，这是一个很难控制的指标，应该提前去进行调研，运城市在住宅方面的投资额逐年增加，然后供应大量的房地产，但是需求较少，房价自然也会降低。 　　4.建筑安装成本 　　建筑安装成本的高低直接决定了房价的高低，当建筑安装成本低的时候，房价自然也低，当建筑安装成本高的话，房价也会随之上升。建筑安装成本和一个地区的经济发展程度有很大的关系。 　　二、运城市住房价格影响因素的定量分析 　　模型的选择 　　采用多元线性回归分析方法，可以在众多可能影响房地产价格的因素中，得出影响效果最为显著的那些因素。 　　数据的选取 　　有很多种类的因素都或多或少的对房地产价格的走向施加影响，本文构建实证分析模型，为了对这些影响定量化研究，研究中适当进行一定的简化。对于那些不太容易量化的因素，本文基本不予纳入模型进行实证分析，因为，这些因素一方面不容易量化，另一方面相关的数据也非常难以获取，所以，将它们进行剔除是可行的。本文提取一些可以量化的具体因素，得到影响运城市住宅价格的七个变量。 　　一般而言，经济研究过程中由于研究对象