房地产企业土地增值税筹划的创新思路.doc

[标签:标题] 2016 PAGE9 / NUMPAGES9 感谢观看本文谢谢 房地产企业土地增值税筹划的创新思路 摘要：伴随着国家房地产调控政策的出台和实施，房地产企业利润空间呈现萎缩趋势，开展纳税筹划降低税负意义重大。鉴于土地增值税是房地产开发企业经营过程中仅次于开发成本的第二大资金支付压力的客观实际，本文在概要描述土地增值税重要法规政策的基础上，分析了房地产企业设法增加允许扣除项目金额以降低土地增值率进而降低税率档次，最终实现减轻税负的技术原理，并专门列举实例分析了该方法实践应用的具体操作。 中国论文网 /2/view-7376037.htm 　　关键词：扣除项目 房地产企业 土地增值税 　　地产企业属于资金密集型企业，开发建设项目工期时间长，一次投入资金量巨大，而资金回收时间漫长，资金链一旦断裂会对房地产企业带来灭顶之灾。税负对房地产企业的资金占着很大的比重，每年缴纳的税费可以占到营业收入的30%―40%。自房地产宏观调控政策实施以来，房价上涨的空间受到限制，与此同时，房地产企业还要承受较高的税负，房地产企业的利润空间进一步被压缩，纳税筹划迫在眉睫。 　　一、土地增值税的计算方法与优惠政策 　　土地增值税计算方法 　　土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物行为所征收的一种税。 　　土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 　　土地增值税采用4级超率累进税率的方法征收：增值率未超过50%的部分，税率为30%；增值率50%未超过100%的部分，税率为40%；增值率100%未超过200%的部分，税率为50%；增值率超过200%的部分，税率为60%。其中，增值额=销售收入-扣除项目金额。 　　对房地产开发企业来说，扣除项目金额包括5大项，分别是：取得土地使用权支付的价款；房地产开发成本；房地产开发费用；房地产转让过程中的相关税金；根据合计数的20%加计扣除。 　　土地增值税相关优惠政策 　　1.不征收土地增值税的范围。房地产的继承；房地产的赠与；房地产的出租；抵押期间内的房地产；房地产的代建行为；房地产的评估增值。 　　2.免征或暂免征收土地增值税的范围。个人之间互换自由住房；合作建房中一方出地，一方出资金，建成后按比例分房自用；以房地产进行投资联营，其中投资方和被投资方均不是房地产企业；企业兼并中房地产转移；国家建设需要被依法征回的房地产；国家需要搬迁，居民个人自行转让房地产；普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的房地产；企事业单位、社会团体和其他组织转让旧房或公租房，增值额未超过扣除项目金额20%的房地产。 　　二、房地产企业土地增值税筹划思路 　　房地产企业纳税筹划的思路很明确，充分利用国家现行的土地增值税税收优惠政策，并结合土地增值税的计算方法来进行。 　　选择恰当的会计核算方式 　　土地增值税计算方法来看，房地产企业进行纳税筹划可操作的空间比较大，而关键是控制决定土地增值税税负的增值率。一般来说，房产销售额相对固定，所以影响增值率的主导因素便是扣除项目。 　　土地增值税的增值率=÷扣除项目金额×100% 　　实践中，房地产企业通常在同一年度内既建造豪华住宅与建筑面积超过140?O的住宅和别墅，又开发建设普通标准住宅即建筑面积不超过140?O的中小户型住宅。通常情况下，会计对企业销售两类住宅可以合并进行统一核算收入、成本费用和税金，也可以分别两类住宅进行单独核算，从而为开展纳税筹划提供了空间。 　　例：河北省安居房地产有限公司2014年出售商品房取得销售收入10 000万元，其中普通标准住宅销售000万元，别墅销售额为4 000万元。当年发生总扣除项目金额为400万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为4 400万元，豪华住宅的扣除项目金额为2 000万元。从会计核算角度开展筹划步骤如下： 　　1.普通住宅与别墅销售统一核算纳税： 　　销售税金及附加=10 000×5%×=550 　　全部可扣除项目金额=400+550=950 　　增值额=10 000-950=3 050 　　增值率=3 050/950×100%=43.88%，适用税率30%，则：应缴土地增值税税额=3 050×30%=915 　　2.普通住宅与别墅销售分开核算纳税。 　　销售普通住宅：销售税金及附加=000×5%×=330，全部可扣除项目金额=4 400+330=4 730，增值额=000-4 730=1 270，增值率=1 270/4 730×100%=26.85%，适用税率30%，则：应缴土地增值税额=1 270×30%=381。 　　销售别墅：销售税金及附加=4 000×5%×=220，全部可扣除项目金额=2 000+220=2 22