房贷利率政策对海南省房地产业的影响分析.doc

[标签:标题] 2016 PAGE13 / NUMPAGES13 感谢观看本文谢谢 房贷利率政策对海南省房地产业的影响分析 摘 要：近年来，央行为调节购房需求、维护房价稳定，已连续多次调整房贷利率。然而房价却稳步上升，因此以利率为手段的宏观调控政策是否有效，是一个受大家关注且值得研究的现实问题。对利率政策调控房价情况进行认真分析，研究利率政策对住房价格的影响机制及效果，并针对存在的问题提出对策建议。 中国论文网 /2/view-7371410.htm 　　关键词：房贷利率政策；影响分析；影响；应对策略 　　中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X07-0065-04 　　房贷利率作为央行重要的宏观调控工具，已成为我国政府调控房地产市场的一种重要手段。房地产行业是??个资金密集型产业，是一个与银行业高度依存的行业，金融支持的程度也就决定了房地产市场发展程度。近年来，央行根据经济金融形势的发展变化，对住房信贷政策多次进行调整，无论是在房地产市场繁荣时期抑制过热防止泡沫，还是低迷时期促进发展都发挥了重要的作用。 　　一、近年来我国的住房信贷政策 　　2008年，根据《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度有关问题的通知》文件规定，人民银行将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大为贷款基准利率的0.7倍。上述措施，有利于金融机构根据政策、市场等因素的变化，扩大定价自主权，提高金融服务水平，支持改善民生。但是0.7倍是对金融机构房贷利率下限的规定，并不意味着金融机构必须实行0.7倍的“优惠利率”，需充分考虑各种因素按照风险原则合理确定利率水平。2011年，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的文件规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。2015年3月30日，为促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行、住建部、银监会联合发文《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定将二套房最低首付比例调整为不低于40%。2015年，央行年内连续5次降准降息。2015年4月，海南省政府下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。在提高公积金贷款额度、启动公积金异地贷款、放宽购房入户条件等多项利好政策和购房意愿增强的共同作用下，2015年1―6月，海南新建住宅成交“量升价跌”，房地产市场向好，去库存效果明显，为全省经济企稳回升提供了重要支撑。 　　二、海南省房地产市场运行特点 　　市场销售显著回暖，小面积住宅、商业营业用房销售回升较显著 　　2015年上半年，海南省房屋销售面积462万平方米，同比下降0.6%；销售金额478亿元，同比下降2.1%。销售面积和销售金额的同比降幅均较一季度末回升了约20个百分点，在一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策刺激下，海南房地产市场显著回暖。在销售回升的同时，房价保持了相对稳定，房屋成交均价10 343元/平方米，同比下降1.6%。 　　销售回升最为显著的是小面积住宅，90平方米以下住宅的销售面积271万平方米，占全部房屋销售面积的62.6%，同比增速已由负转正，同比增长5.4%。商业营业用房的销售也继续回升，销售面积20万平米，同比增长38.1%。 　　房地产开发投资增速大幅回升，纯住宅占比继续下降 　　2015年上半年，海南省房地产开发投资完成735亿元，同比增长20.7%，增速较1季度末大幅回升16.2个百分点，高于全国平均增速16.1个百分点。其中，土地购置费115亿元，同比增长263.2%。从投资结构看，纯住宅投资占比继续降低，住宅投资完成547亿元，占比74.5%，同比下降7.6个百分点。住宅开发投资呈两极分化，90平方米以下小面积住宅和144平方米以上大面积住宅投资增长较快，分别同比增长40.2%和56.5%，而中等面积住宅的投资同比下降35.6%。 　　开发资金来源增速下滑，但仍存在周转不畅的问题 　　2015年上半年，海南房地产企业开发资金来源合计1 575亿元，同比增长7.1%，其中本年资金来源1 142亿元，同比增长12.1%，虽然大幅高于全国的平均增速，但较一季度末环比下降了13.1个百分点。从本年资金来源的构成上看，得益于房地产市场回暖，来自销售的资金来源出现回升，销售回款为主的其他资金来源422亿元，占本年资金来源的37%，占比较一季度末上升7.7个百分点。自筹资金仍占最大比例，自筹资金515亿元，占比45.1%，值得注意的是自筹资金中借入资金增长较快，同比增长154.9%，而