房地产基金将进入大发展时代.doc

[标签:标题] 2016 PAGE13 / NUMPAGES13 感谢观看本文谢谢 房地产基金将进入大发展时代 中国房地产金融制度发展历程 中国论文网 /2/view-7342412.htm 　　金融制度是决定融资格局的基础性和根本性变量，那么，首先谈谈新中国的房地产金融制度变迁历史。 　　房地产金融制度是指与房地产各项业务活动相关的金融行为的一系列的制度安排，伴随改革开放的深入、城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展，经历了由传统计划经济体制下的“财政供给”融资方式，转向现代市场经济体制下的“金融市场”资金配置方式。综合而言，房地产金融制度的发展历程可分为财政供给、银行信用、银行+证券”综合融资等三个阶段。 　　阶段一：财政供给阶段。新中国成立后的30???间，我国房地产业的融资几乎处于空白状态，在严格的计划经济体制下，房地产业由国家高度垄断，城市住房的建设与投资都由国家财政预算统一安排，土地资源无偿使用；住房的分配实行供给制，作为社会福利无偿分配给职工个人，只收取象征性的低租金。房地产业的资金循环被人为割裂，资金呈单向运动，资金管理部门只负责资金的拨付，不负责资金的筹集和回收。 　　阶段二：银行信用阶段。由于新增固定资产投资实行“拨改贷”和流动资金实行全额信贷，使银行信贷资金取代国家财政资金成为资金供应的主渠道。企业投资来自国家预算的份额迅速下降，银行贷款比重大幅上升，在全社会固定资产投资构成中，1978年预算内投资占总额的比重为5.9%，银行贷款占1.7%；1992年预算内投资占总投资额的比重下降为13%，银行贷款上升为27.4%。 　　阶段三： “银行+证券”综合融资阶段。随着证券市场的兴起和不断成熟，直接融资方式逐渐发展起来，房地产基金等新型融资渠道也快速发展，我国房地产融资从“银行信用”向“银行+证券”的综合融资模式转变。金融脱媒的大背景下，房地产直接融资占比正持续提高，尤其是近几年来，房地产基金等新兴融资渠道正处于蓬勃发展期，直接融资正在快速重构房地产的融资格局。 　　房地产融资格局：直接融资占比趋势性提高 　　房地产开发投资的资金来源可分为5个方面：自有资金――指房地产企业所有者权益范围内所包括的资金，是按财务制度规定归企业支配的各种自有资金，包括企业折旧资金、资本金、资本公积金、企业盈余公积金及其他自有资金，也包括通过发行股票筹集的资金；银行贷款――指报告期内向各商业银行、政策性银行借入的用于项目开发建设的各项贷款；非银行金融机构贷款――指向除上述银行之外的金融机构借入的用于房地产开发与经营的各项贷款，包括城市信用社、农村信用社、保险公司、信托公司、证券公司、财务公司、金融租赁公司、融资公司等；购房人垫资――指开发商在报告期收到的定金及预收款和个人住房商业性贷款；其他资金――包括股东投入资金、债券、社会集资、个人资金、外资和国家预算内资金、无偿捐赠的资金，以及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金。 　　近年来代表直接融资的其他资金来源占比趋势性提高。2015年房地产开发投资资金来源中，开发商自有资金大约2万亿元，占总资金来源之比趋势性下降至16.2%，这离不开融资渠道的多元化带来的便利，同时也反映加杠杆的社会背景。2015年银行贷款为1.7万亿元，占总资金来源之比也趋势性下降至14%，伴随融资渠道的多元化和资本市场的进一步发展，房地产间接融资的比例持续减小。2015年非银行金融机构贷款为0.3万亿元，体量相对较小。2015 年购房人垫资约 5 万亿元，占比在 39%上下波动，总体趋势大致稳定，稳居第一大资金来源。2015 年其他资金来源为3.5万亿元，占比近年来趋势性提高至28.3%，稳居第二大资金来源。 　　直接融资可在项目较早期介入，能极大缓解开发商资金压力。开发商从银行获取开发贷，必须在取得开工证之后；获取购房者首付，必须在取得预售证之后；获取购房者按揭贷款，理论上必须在主体结构封顶之后；所以，开发商从传统融资渠道获取资金的时点在项目生命周期中相对靠后，一定程度上加大了开发商的资金压力。而房地产基金和房地产信托等直接融资可在较早时点介入，尤其是房地产基金，甚至可在项目前期介入，能在很大程度上缓解开发商的资金压力，这也是近年来房地产基金快速发展的原因之一。此外，公司债募集资金可用于补充流动资金，对投入项目的时点也没有严格限制，对缓解开发商资金压力也极有助益。 　　房地产贷款格局：银行的地产偏好一直在提高 　　房地产行业贷款包括三个部分：房地产开发贷款、个人住房商业性贷款、以及个人住房公积金贷款。2014年房地产贷款余额中，个人住房商业贷款占比为 58%，房地产开发贷款占比为29%，而个人住房公积金贷款占比为13%。 　　房地产开发贷款：银行的真实