房地产公司的社会责任探析.doc

[标签:标题] 2016 PAGE9 / NUMPAGES9 感谢观看本文谢谢 房地产公司的社会责任探析 摘要：开发商回购源于目前我国住房消费信贷风险防范与补偿机制不完善所致。现行立法对此并无明文规定，司法实践中对回购的效力认定也有争议。开发商对售出商品房的回购承诺实质上是对房屋的保证担保。房地产开发公司在开发经营活动中应当承担社会责任，但贷款人要求开发商在购房人无力还贷时承担回购责任缺乏法律依据。现行公司法关于公司社会责任的相关规定显得薄弱，为促进我国住房金融业的健康发展，立法亟待：强化公司社会责任制度，采取授权型立法思路;对开发商回购进行立法规制。 中国论文网 /2/view-7362178.htm 　　关键词：公司社会责任;回购;担保 　　天津港“8?12”特别重大火灾爆炸事故发生后，在天津市政府和天津港爆炸的受灾业主的重重压力下，中国最大住宅开发商万科房地产股份有限公司在2015年8月26日宣布将付出4亿元用以回购海港城三期未交付的近400套房源。 　　作为天津爆炸案中房企里的最大受害者，在事故发生后，万科投入了大量人力物力做救援和安置工作，包括万科在内的开发商在此次爆炸事件之后是否应承担回购义务的问题。作为中国最大的住宅开发公司，万科在此次事件中的表现值得我们关注和探讨。 　　一、开发商回购的概念及法理分析 　　关于“回购”目前只存在于我国司法实践中，现行立法对此并无明文规定。在我国目前个人住房按揭贷款实践中，开发商应银行要求以“回购”方式来承担担保责任成为银行发放贷款的关键。开发商回购是指开发商通过合同由原来的卖方变为买方，将其已出售给购房人的商品房从购房人手中购回的行为。开发商回购的标的是由开发商开发的向社会发售的商品房，包括正在建设之中的预售商品房和已经竣工验收合格的现售商品房。 　　实践中，开发商出于不同的目的，往往对购房人承诺对其买房投资进行回报回购，或是当购房人无力还贷时对其售出的商品房进行担保型回购。???保型回购在实践中比较多见，它帮助购房人坚定了购房信心，提高了贷款人的放贷积极性，有利于开发商扩大销售，从而促进了房地产市场的发展。 　　我国司法实践中对回购的效力认定也有争议。在个人住房按揭贷款中，购房人必须用所购商品房作为偿还贷款的抵押担保。如果购房人无力还贷，则贷款人要求开发商承担回购责任缺乏法律依据。开发商对售出商品房的回购承诺实质上是对房屋的保证担保。根据我国现行《担保法》及其司法解释之规定，如果第三人以物为一项债权提供担保，该项债权上同时又存在有保证的，当主合同履行期届满后，债权人因怠于行使担保物权从而构成放弃掉第三人所提供的部分或者全部物的担保，则在债权人放弃权利的范围内保证人的保证责任被减轻或者免除掉，保证人只需对物的担保以外的债权承担保证责任。据此，购房人购买的商品房在按揭贷款中作为“物的担保”使得贷款人取得抵押权，而贷款人如果要求开发商以承担回购责任的方式实现自己的债权，则相当于其作为债权人放弃了通过行使抵押权的方式实现“物的担保”，从而免除了开发商对于贷款人放弃权利范围内的保证责任，而只需对“物的担保”以外的债权承担保证责任。因此，从法律上讲，开发商违背承诺而不进行回购并不构成违法，也无须对此承担法律责任。 　　二、公司社会责任的涵义 　　按照传统公司法理念，公司是营利性的组织，它为其股东利益而存在。“公司社会责任”一词源于美国，它的提出是对传统公司一元营利目的的挑战。美国学者早期侧重于从道德伦理层面对公司社会责任加以定义。1924年，谢尔顿认为公司社会责任是含有道德因素在内的，因而社区利益远远高于公司的盈利。他将公司社会责任与公司经营者满足产业内外各种人类需要的责任联系起来。在法律层面上，美国学者通常认为，公司各类利害关系人在公司中的信托受托人是公司董事，他们为履行公司在社会中的应有角色而积极实施利他主义的行为即为公司社会责任。1929年，美国通用电器公司的经理杨首次表达了公司对利益关系者负责的观念。他指出公司的经理们有义务保护公司的股东、雇员、顾客和社会公众在公司中的相同利益。1929年经济危机过后，美国学者多德指出：公司的经营者们和其控制的商事活动均应当自觉自愿地对社区承担责任而不应坐等法律的强制。该观点几经与固守公司营利性质学者的反驳论战，但关于公司应承担社会责任的观点还是逐渐得到了社会的广泛认可。 　　美国率先提出公司的社会责任后，在实践中对此也非常重视。美国大部分公司为了改善公司的经营环境，都将其承担社会责任视为一种重要的举措。20世纪70年代的美国，明确地支持“注册公司可以不通过特别的章程条款来资助慈善事业”，并以法案形式通过的已有48个州。1996年克林顿在“公司居民会议”上从社会责任的角度对公司提出要求，指出公司应该约束自