房企控制好8个阶段成本.docVIP

房企控好这8个阶段成本未来一段时间，价格竞争将成为市场最重要的因素，低成本的公司将成为未来的胜者！成本控制不仅仅是成本部的事情，自上而下都应有强烈的成本意识，Z企认为，成本管理不是单一的价格对比，从不同角度，成本管理的侧重点均有不同。 项目运营评价角度 进入白银时代，标杆房企对拿地的态度普遍谨慎，宁可不拿地，绝不拿错了，因为前期拿错地造成的损失是 最致命的。而土地获取成本优势是项目成功之本。 定位非常关键，不要为了立项而立项，应建立在认真、客观的调研和分析之上，选择有优势的项目。主要关注以下几个方面： 1、寻找符合项目特性的目标客户 2、寻求符合客户需求的产品 土地属性、开发策略 品牌型、利润型或现金流型 等。 3、挖掘项目开发最大价值 广州增城案例：不同开发强度实现价值不同 备注：别墅售价9000~11500，高层5000元/m2 。 苏州青剑湖案例：同等开发强度下，不同产品的组合价值不同 东莞御园案例：同等开发强度下同样产品，通过提升产品舒适度提升价值 C.东莞御园项目方案比较 在这个阶段要强调一方面是营销、设计、成本的密切配合；另一方面是多方案价值分析。 1、关注要点 1 设计单位 2 目标成本 建造标准 建造标准-成本测算的基础 4 可售率 可售率 可售面积÷建造面积。 可售率低说明赠送率高。赠送面积是需要消耗成本的，应体现更高的销售单价。但是否赠送，应取决于价值分析。例如珠海中信红树湾项目小比例别墅采用高赠送，垫定价格标杆，根据比价原则，有利后期大比例的高层可得到更高售价。 案例：龙湖有成熟产品库，要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。 6 精装修 精装修产值远超土建，其档次定位对成本影响很大： 精装修关注点主要包括品牌档次与定位售价匹配；调查客户敏感点；用材选择；装修材料采购方式。 2、总图阶段 1 根据项目定位，确定产品组合及平面布置 2 合适的配套：会所、架空层、教育设施、车位配比 3 竖向标高与土方平衡 4 其他 3、方案阶段 1 层高 2 柱位 影响户内的感官和舒适性以及结构成本 3 开窗 窗墙比、表面处理方式、窗配件 4 园林软硬景比例 龙湖硬景占20%-25%，软景占75%-80%；硬景包括水景、人行道，不含车行道路。 5 外墙材料—外墙材料选用对项目造价影响很大 6 线条及构架 某项目外檐线条为了追求艺术效果，设计了大量的线条点缀，线条大致90元/延米，致使外檐平米造价增加5%。外立面不宜过分夸张，需要设计人员把握好尺度。 7 转换层 3、初步设计阶段 1 限额设计：含钢量、含砼量…… 以下摘自中信某项目设计合同： 每超出1kg，每平方罚款1元；每节约1kg，每平方奖励0.5元。 以下为该项目设计成果实际钢筋含量值： 2 构造做法 案例：上海外墙保温工程成本优化 3 材料设备选型 4、施工图阶段 1 专业的交叉审核 每个专业从自己专业的角度看都是没有问题的，但是专业交叉或者审图以后就会发现其中的问题，造成施工阶段变更引起成本增加。 2 施工可实现性、成本经济性、营销配合度的审核 例如：后浇带设置与展示区的配合 1、供应商 2、供应商库 （1）建立与优秀供应商的合作，提高工程质量 （2）省去子公司对关键供应商考察工作，提高工作效率 （3）建立双方互信，降低采购成本 （4）实现供应商的动态管理，优胜劣汰 （5）实现优秀供应商资源共享 3、战略采购 万科名单 4、战略采购 5、包干及计价方式 6、总分包范围 中信现状：项目总分包范围各不相同，一个项目合同份数从50份到200份不等。总包范围太宽，不利于成本控制；总包范围太窄，分包太多，虽然工程成本降低，但管理成本增加，同时影响工期。 6、标段划分 既要考虑竞争性，也要考虑规模效益、场地大小。 7、招标限价 采用定额价+市场下浮率方式计量，并与分解后的目标成本进行比较。 8、评标办法 非技术复杂工程，不建议采用综合评标法。 1亿元工程评标价高1%扣1分，技术标20分经济标80分为例： 1、施工组织设计 （1）脚手架是否挑空与看楼通道配合 （2）塔吊数量及位置对工期影响 2、专业施工方案 （1）边坡支护方案 （2）自然放坡＜土钉墙喷锚＜钻孔灌注桩护坡 （3）桩基施打方案 3、现场签证管理 （1）量价分离，随做随签，月清月结 （2）明确签证发生原因及责任 4、材料样品认证制度和现场封样制度 5、进度标杆楼+样板间先行 先做进度标杆楼栋，并做交楼样板间，研究达到效果后，再大面积推广，避免返工，保证工期，降低成本。 6、目标成本动态监控 动态成本 已发生合同金额+已核定签证结算金额+预估变更+待发生合同结算金额 1.结算会议确认制 通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、争