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地产股：预期修正推动阶段性行情 2011-06-17 ________________________________________ 6月14日国家统计局公布5月份房地产市场数据：1-5月份，全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%，增幅相比1-4月提高0.3个百分点；1-5月份商品房销售额18620亿元，同比增长18.1%。5月份单月商品房销售额4542亿元，单月同比增长36.2%；1-5月份商品房销售面积为3.29亿平方米，同比增长9.1%。其中，住宅销售面积增长8.5%。值得关注的是5月份全国商品房与住宅单月销售面积分别同比增长18.5%和17.7%，环比上月均增长10.7%，一改4月单月数据同比、环比均下降的趋势。 尽管这一数据已在之前的重点城市5月销售数据环比及同比均出现回升，以及重点房地产企业5月销售均大增中推测得出，国家统计局公布的数据还是以其权威性修正了市场之前对于房地产销售过于悲观的预期。由于历史来看，开发商推盘基本呈现上、下半年3：7开的特点。随着下半年传统推盘高峰的来临，市场开始根据5月份的销售表现，上调全年的销售预期。比较有代表性的观点认为今年全年房地产市场的销售量相比去年未必会下降。而之前市场比较流行的预期是，今年全国商品房的销售面积可能会出现10%左右的下降。 华泰证券分析师鱼晋华表示，正是这一预期的修正，成为地产板块近日明显优于大盘表现的最主要的推动力。从这一逻辑出发，下半年市场交易量能否再度超预期将决定反弹行情的持续性。尤其是随后将公布的6月、7月市场销售数据将会成为市场据此调整全年销售预期的重要依据，而我们判断由于市场焦点的过于集中，地产板块的走势将会放大这一数据的单月波动。 鱼晋华指出，政策面如何变动依然是决定或者左右市场的核心驱动因素。不过此次央行上调存款准备金率，给市场近期的反弹或将只带来暂时的扰动。原因在于负利率不改变，难以根本上消除投资性需求由限购城市外溢到非限购城市的趋势，从而使三、四线城市的楼市将得以维持相对的温度。而一、二线城市开发商的局部降价部分缓解了政策再度加码的风险。此外随着保障房建设的大力推进，针对商品房市场的调控再度升级的压力也有所下降。因此核心的调控政策在近期将维持既不放松也不加码的现状，从而使地产股的阶段性反弹得以延续。但通胀不落，估值难升，地产股反弹高度有限，目前这波由于销售向上预期所推动的反弹行情上涨的幅度在20%左右。 建议精选个股：财务稳健以及周转能力强(悲观假设未来市场不增长,企业个体仍可以增长)的企业。首推行业龙头：万科、保利及金地。同时推荐销售表现远远跑赢行业平均的世联地产以及基本不受调控影响的商业地产公司。 核心观点 提升至“增持’’评级 行业判断 1．限购导致需求主体切换为购买力更低的群体，成交下滑是必然。 2．三四线城市不会限购，政策已见底。 3．下半年保障房政策红利等积极信号有望释放。 投资策略 1．目前股价隐含房价下跌15%的预期，但我们预计房价跌幅不会超过这一幅度。 2．保障房政策红利、土地市场下滑过于严重、CPI见顶等积极信号越来越近。 3．提升评级至“增持’’，在安全垫上坐等利好。 限购致需求群体发生结构变化，购买力下移 ◆限购前市场特征 一首付比例提高和加息对购买力影响不大 一厉价涨速远超收入增长速度 一高收入阶层决定房价 ◆限购后市场特征 一有2套房以上家庭，以及有1套房以上的外地户籍家庭被禁入 一这一群体的购买力要高于未被限购人群 一购买力整体下移 成交已在低位3个月，调控效果能持续 ◆成交已在低位3个月，调控效果能持续 一房价与未被限购人群购买力开始接轨 一本次政策与以往不一样，效果能持续 限购城市需求不振，存货压力大 非限购城市需求旺盛，但存货压力依然较大 结构性问题较为突出 信贷的紧缩在行业资金来源上及利率上 边线极为充分 ◆资金来源中国内贷款增速已近历史最低 ◆民营企业信托利率已达15%以上 ◆结构性问题同样也出现在上市公司，部 窆露鑫真实资产负债率已经远超行业历 ◆5月27日，中南建设通过委托借款筹资， 年利率12% 部分房企真实资产负债率己高过行业历史峰值 房价会很快有所调整，但全年销量不悲观 部分企业资金过于紧张，随着房地产贷款的持续不断收紧，将开始降价 积极信号之一保障房政策红利，二土地市场持续大幅下滑 政策已见底，非限购城市不会全面限购 ◆政策见效，意味着政策见底。 政策本质上通过改变了购房人群的结构，降低了符合购房条件的数量，随之购买力也有所下 降。因此，在房价与买房力完全对接之前，楼市成交都’不会太好。 ‘ ◆非限购城市不会全面限购 非限购