嘉洲广场经营布局规划及营销重点.docVIP

PAGE  PAGE 5 嘉洲广场经营布局规划及营销重点 一、经营布局原理 ㈠、大布局（规划） 1．市场定位（商圈） 2．业态选择 3．整体功能布局（三个中心） 4．投资概算 5．收益预算 ㈡、中布局（协调） 1．商业运作模式（项目个性及核心能力） 2．根据商圈内消费者的消费力、消费观念、消费意识以及消费习惯，组织各平面功能项目规模与市场需求的对应性。 3．项目之间的组合和消费对应性 4．人流流动动线、交通、能源、后勤补给的设置和安排。 5．内公共位置装修装饰风格与经营项目的衔接。 6．街、店、铺、百货装修装饰、风格的确定。 ㈢、小规划（执行） 1．分解饮食、娱乐、购物项目引进的具体品牌 2．考虑经营者的品牌及布局之间的对接及意愿细化主力店与步行街、以及外步行街的饮食、零售的配合。 细化品牌与品牌之间的配搭 细化商品之间组合的合理性 3．商品区域 二、关于商品（购物布局方面） 1．市场目标消费群的对应（包括消费习惯和消费意识） ①商品区域、面积与市场对应 ②谁是我们要的品牌，为什么？能要吗？如何才能实施得到？ ③自营目的灵活空间较大，商品选择更多，要达到这个目的： 应选择哪些商品自营 自营商品库存与残损控制 自营商品的进货渠道 自营商品与专柜之间的配搭 专柜体现形象、品质 自营体现商品丰富 ④哪些品牌需要面积较大，哪些品牌面积较小 ⑤品牌对卖场贡献大小（包括：吸引人流、吸引眼球、吸引专业客户等） 2．商品组合的理念 ①哪些地方顾客吸引聚集点（如何实施） ②哪些地方顾客停留、休闲（对应元素） ③哪些商品是潮流品，如何长久不衰（更新） ④哪些商品用来打价格战，吸引眼球和人流，比例是多少，成本有多大？ ⑤自营商品、购销、代销的比例计划 3．各层 首层 ①百货公司与步行街的连接品牌上如何处理：尤其是六个沟通口 ②内步行街的休闲服走量及一些相对随意性较强的商品 ③内步行街的休闲服、运动服为主体的商品街（可参照天河城运动营） ④百货公司的整体、中高档次营造丰实商品感觉 ⑤化妆品、金饰、玉器、鞋、袋的比例及品牌的筛选 二层 ①男、女服的比例 ②男、女服面积的大小 ③男、女服品牌分区组合 ④如何从商品上体现这条街的服装味道 ⑤考虑个别品牌或大品牌意向一楼经营的可能性 ⑥家电对面1000M2经营什么？（手机、电讯、按摩椅、笔记本电脑，可参照天河城手机城专柜形式） ⑦品牌款式、价格 三层 ①营造一条儿童街及装饰风格 ②营造一条文化街及装饰风格 ③家居、床品等项目面积布局 ④专柜布局位置与自营商品布局位置 ⑤进销、代销、购销商品比例及资金运用计划情况 三、关于营销方面（费用800万，回收200万，实际支出600万） ㈠、按时间分段 1．新鲜期（开业后~06年2月14日，含圣诞节、新年、春节、元宵节/西方情人节。费用200万） 宣传主要打知名度：体现广场功能特色 体现广场品牌优势 宣传范围：本地核心区+桂城+里水+芳村 2．价格促销期（2006年2月15日~4月30日） 目的：不断给予消费者惊喜，通过互动，加强消费者对广场的认可（费用约200万，每月100万） 3．形象阶段（2006年5月1日~6月1日，含五一黄金周和儿童节，费用100万） 目的：通过软价值（包括品牌、促销等）加强消费者对广场认知，尤其是在感觉上的认知 打破大沥、盐步、里水、芳村等消费者的地域心理界限 4．建立和加强会员网络阶段（2006年6月2日~9月1日，费用100万） 目的：通过前期的会员建立更大的销售网络 围绕会员开展连串的营销活动，通过不断的改善会员营销内容形式吸引更多的会员加入。 5．旺季促销期（2006年9月1日~12月25日，含中秋、国庆黄金周、开业周年和圣诞节，费用100万） ㈡、营销的主要策略组合 1．会员 ①建立会员制是营销的重点 目的建立完善和不断稳定销售的主要方向 建立会员制是培养顾客忠诚度，并通过高忠诚度的顾客的消费行为影响和带 动其它消费者的手段 ②建立会员制必须具有吸引力和追棒力，避免流于形式。要达到所有会员要 随时、随刻关注广场，参与活动，为我营销活动所带动。 ③建立会员制必须迅速有力，有选择性，起到一下拉升的速度 先公务员，先企业单位，商会，老板，白领阶层。 控制在一个家庭只限于一个会员： 新鲜期，会员达到1万； 价格期，会员达到3万； 其余阶段会员总数达到5万。 一年以后经淘汰后，剩余约1万个金卡会员和1万个银卡会员作为终端消费骨干。 2．销售卡 销售卡是联动营销的主线 能够起到全场互动消费作用 能够增加资金流量 能够带动连贯销售 ①方案计划：9月份完成 方案谈判：9月份完成 系统运作：10月份完成 正式执行：开业期 ②销售卡的