房企开发项目税收政的若干双重标准.docVIP

 HYPERLINK /s/blog_ab49312a0101ign9.html \o 房企开发项目税收政策的若干双重标准 \t _blank 房企开发项目税收政策的若干双重标准 作者： HYPERLINK /u/2873700650 \o 江湖会计 \t _blank 江湖会计 　　房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要有土地增值税和企业所得税。房地产开发项目土地增值税与企业所得税税前扣除的双重标准，形成了我国税收政策的最大差异。土地增值税在制度设计方面，充斥着政治、行政、宏观调控的性质和色彩，有必要结合税改，予以重新审视。两税税前扣除过多的双重标准，其弊端一是充分暴露了土地增值税税政的制度设计缺陷，围绕土地增值税政策真正需要提示的风险实际上在于政策制定部门自身；二是加大了纳税人税务核算和纳税申报的难度；三是延伸助长了了税务机关的自由裁量权，长期以来，土??增值税难以清算，应征未征，说明征管部门的自由裁量权可能被滥用，税收的征、管、查、罚等环节有较大的自由空间，如果监控不力，透明度不高，极易滋生腐败；四是执行中缺乏适用性和操作性；五是该税种屡次被“高高举起、轻轻放下”，政策的严肃性受挫；六是房地产开发费用按规定标准进行扣除，而不是实际发生数进行扣除，不符合税法的真实性原则；七是由于税制设置复杂、计算繁琐，由此带来难以处理的一系列复杂问题。土地增值税扣除项目的内容远远滞后于企业所得说的税前扣除项目的内容，这不仅造成两税种扣除事项的差异，更会造成计算税款时政策把握的难度，人为的增加企业和基层税务机关的工作负担。因此，亟待通过对两种税法双重标准的揭示和分析，探讨企业所得税和土地增值税收入确认、税前扣除政策趋同的可能性，缩小税收政策差异，降低税务机关的征收成本，减少纳税人的遵循成本。 　　一、视同销售 　　《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 　　二、借款利息 　　企业所得税计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 　　而土地增值税中的利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。国税函〔2010〕220号文件第三条就房地产开发费用的扣除问题规定：1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 　　三、开发费用 　　企业每年度实际发生的管理费用、财务费用和销售费用等期间费用，允许按税法规定据实税前扣除。但在土地增值税清算时，由于清算项目一般是跨年度的，其开发费用不再按年度汇总计算，而是按照一定方法和比例计算扣除。国税函〔2010〕220号文件第三条就房地产开发费用的扣除问题规定：其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 　　四、加计扣除项目 　　根据我国《企业所得税法》的相关规定，房地产企业的创新支出和安置残疾人支出可以加计扣除。（1）、创新支出我国《企业所得税法》