02第二篇投资环境与土地经营分析.ppt

第二篇 房地产投资环境 和土地运营;—— 投资机会把握;1房地产投资环境;2投资环境分析方法;;经济发展与房地产发展关系表;房地产业与宏观经济增长率的相互关系 ;居民生活水平与恩格尔系数;上海恩格尔系数变化;房地产带动作用;房地产带动作用;我国GDP增长与房地产投资增长比较;西方国家住宅投资规模;2004年投资增速;上海基本经济数据;;;人均居住面积比较表;上海经济增长与世界城市比较(2000);房价怎样增长幅度佳;怎样房价最合适;1990年世界各地区房价收入比; 国家和地区房价比较 ;4政策环境;土地供应政策分析;;国土资源部发布 第45号令《清理各类园区用地加强土地供应调控》 2003.2.18;国发【2003】18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》;共抽查房地产贷款20901笔，违规贷款比9.8% 金额1468亿元， 金额24.9% 全国违规总额4500亿元(18357×1/4) ： 截至2003年4月： 房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%（临界30％） 其中： 个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。 04年上海房地产贷款＝76％×04年贷款总额;;1. 央行121号文《关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》 ： （1）自有资金应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用； （2）商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款； （3）对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年； （4）承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备 （5）商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款； （6）个人商业用房贷款：竣工验收的房屋且比不得超过60%，期限10年， （7）购买第二套以上(含第二套)住房：应适当提高首付款比例， 贷款利率而按央行公布的同期档次贷款利率执行。 资金、土地、市场是房地产的根本，;房地产融资渠道（显形）;房地产融资渠道（隐性）;房地产企业负债率;房贷政策对房地产影响;开发商架空贷款新政策;万科：股权换资金;背景;关注问题;信贷新政;税收政策;房地产税收体系;现行房地产税制一览表 2;上海置业投资纳税情况;世界物业税的比较;原则;产业政策; 6月1日执行全额征收营业税的房产交易新政：对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 　　5月11日国务院新八条实施细则。 　　4月28日国务院新八条——《加强房地产市场引导和调控的八项措施》 　　4月20日上海专项整治重点围绕打击投机炒作和哄抬住房价格的十种行为。 　　4月中旬央行提高商业房贷逾期罚息利率。 　　4月17日上海查处房地产经销商发布虚假信息蓄意哄抬房价等三案，最高罚款仅20万元，但已达现行处罚量度上限。 　　4月6日上海商业银行禁止转按揭。 　 4月2日上海市政府宣布将打击14种房地产违规的不法行为。 　　4月初银监会选择天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆8个城市，对4家国有商业银行和12家股份制商业银行的房地产贷款情况进行了检查。 ;　 　　3月30日上海3家房地产公司因为签订虚假定金合同、违规炒商品房被判罚出局：房地产开发资质到期被注销。 　　3月28日上海银行同业工会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，上海16家中资商业银行约定，提高第二套贷款购房的首付贷款比例，对第3套及以上贷款大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。 　　3月26日国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，首次以行政问责制的形式对房价实行调控。 ——老八条 　　3月19日上海规定，凡是到政府主办的公共网络交易平台上挂牌出售的二手房，都将受到最高限价的约束，超出咨询价格10％的房源信息将不予挂牌。 　　3月中旬国家外汇管理局局长郭树清表示，遏制外资炒楼。 　　3月17日央行上调个人住房公积金贷款利率。 　　3月17日央行加息。 　　3月7日上海对居住不满一年的住房转让征收5.5%的差价税。 　 ;采用经济手段和法律手段，同时实行必要的行政手段，加强市场监管，加大对低收入家庭的住房保障力度 坚持积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。 调控工作实行供应和需求双向调节、综合治理的办法。调节需求的重点，是遏制投机 性需求，控制投资性需求，限制被动性