2012湖北黄石宏达项目整体定位与物业发展建议答案.ppt

;项目研究的工作阶段划分;项目小组围绕开发商目标展开了大量调查及研究工作:;前期工作已达成共识：;物业发展建议;;三线城市主城区边缘，专业市场集聚区、非资源型、大规模、高容积率、高商业配比的综合体项目 ;开发商目标：利润正常化风险最小化项目标杆化;黄石主城区北部边缘，客户心理距离远；专业市场聚集区，生活配套匮乏，存在置业抗性;北侧临宜黄高速，对居住产品产生噪音影响，且阻隔消费人流，贬损商业价值，规划难度大;项目距迎宾大道350米，商业昭示性差，消费人流导入难度大;住宅价格天花板限制，盈利空间有限，成本控制关系项目成败;区域内现有商业消费力支撑不足，6万㎡的大体量商业价值快速兑现难度大;R1： 非期望结果—— 按常规发展的可能结果 即 S：情景现状;确立项目的市场形象 居住产品市场接受度高 商业产品市场接受度高 项目分期科学，开盘热销 项目通盘热销，实现项目溢价 树立项目的品牌形象;本项目核心问题的界定与分解;;占位市场标杆，才能有价格话语权！;武鄂黄一体化，8+1城市圈积聚效应快速形成，黄石城市地位提升，加速融入武汉都市圈;武黄城际铁路、武黄高速-黄石长江大桥，加速“武鄂黄”一体化的同时，奠定花湖的强势物流枢纽优势;伴随黄石“资源枯竭型城市”的战略转型，花湖作为黄石经济开发区的重要板块，将为黄石提供产业支撑;家居、建材、五金机电、汽车配件、物流产业集聚效应明显，花湖商贸物流产业新城的地位正在快速确立;随着花湖产业新城的日益确立，将导入大量产业人口，不同客户的活动衍生出对不同物业的多元化需求;花湖区域为黄石房地产开发热点区域，但开发水平较低，以单一住宅产品为主，综合体开发数量极少;代言黄石北的都市新标杆!;世联对于项目的占位思考—— 站在黄石北全局高度思考项目！;;;;项目所在花湖板块处于第三价格梯队，主打性价比，定位中低档，开发水平低，竞争层次低;;后期供应：区域近两年成交住宅开发用地约5.5万㎡，预计项目入市时新增住宅供应量23.5万㎡，竞争压力较小;;;规划理念：整体住宅市场规划水平较低，缺乏设计理念和主题，仅有个别高端大盘具备模糊整体规划理念，但打造手法低端； 规划分区：功能分区及配套不够完善，产品布局以简单的行列式为主，规划手法较为初级，在人流动线设计、人车分流等方面还有较大提升空间；;建筑风格：建筑风格趋同，集中在现代和欧式风格，在主题性和纯粹性方面存在较大突破空间;园林绿化：在售项目无主题园林设计理念，精致的主题性园林能塑造错位竞争优势，在竞争中脱颖而出;;营销展示：在实景样板间及实景园林示范区打造，营造客户体验感方面存在市场机会;;花湖住宅成交客户类型以主城区外溢客户为主，花湖区域客户、进城客户、少量投资客户为辅;客户期望：期望项目在外围和外延产品层有所提升，区域居住产品升级的时机已经来临;;;;现有商业集中在黄石核心商圈，商业形态以商业街区为主，档次低端，升级空间大;现有主要商业街业态局限于购物类，餐饮、休闲、娱乐等业态缺失，业态结构优化空间大;;;;;;;;总结——项目位于产业+城市结合地带，短期内消费力支撑有限，项目可以有限开发配套类商业街区;;老牌专业市场集中在陈家湾，档次偏低，以街铺为主；新兴专业市场多沿迎宾大道分布，多为集中式商业;;本项目可能发展的专业市场为花鸟、小商品、家居建材、汽配及五金机电专业市场;花鸟专业市场对经营环境要求较高，受环境限制，不认可本项目区域;小商品市场受客户购买习惯性因素限制，更愿意在已有市场内经营，搬迁意愿弱;;;;从汽车产业链角度看，汽配市场分为整车市场和零配件市场两类；零配件市场是本项目可重点考虑的方向;花湖区域汽配市场依托物流产业而生，规模小，以汽修相关业态为主，且租金承受力低;从市场发展趋势看，鄂东国际汽车城距离本项目仅1.5公里，整体规模大，给项目带来巨大竞争压力;从市场发展趋势看，大泉路黄石汽车交易市场的兴建将进一步挤压汽配市场空间;五金机电城：新兴五金类典型项目，整体持有，已营业面积约4万㎡，尚处于市场培育期，存在市场补缺机会;陈家湾传统五金机电一条街，一线临街商铺，经营面积约1万㎡，经营状况较好，对花湖五金机电市场有期望;;;;总结——本项目位于花湖区域，黄石北物流中心，五金机电存在一定的市场机会;市场机会总结;;案例借鉴与启示;占地面积: 20096㎡ 建筑面积: 104888㎡ （其中，商业1.5万㎡） 容积率： 4.5 绿化率：45% 总户数: 701户 停车位: 337个 项目地址： 蔡甸新城区蔡甸广场以南 开发商： 武汉金家房地产开发有限公司 物业管理公司： 武汉市安家物业管理有限公司;主题园林：直接拷贝万科高尔夫地中海风情园林，打造区域内绝无仅有的精致中心泳池景观定义高端;样板间展示：精品样板间实景呈现，展现未来生活场景，通过细节展示