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第十、十一讲：房地产价格张仁江;目录房地产价格的含义与特点1房;1、房地产价格的涵义与特点 1;1.1.2房地产价格的重要性 ;1.1.3房地产价格的作用 房;1.2房地产价格的特点 1.房;1.3房地产价格的类型 1.3;房地产他项权利价格可细分为租赁;1.3.2土地价格、建筑物价格;土地的开发程度主要有以下六种：;建筑物价格是指纯建筑物部分的价;1.3.3理论价格、市场价格、;1.3.4总价格、单位价格 房;土地单价=楼面地价×容积率容积;1.3.5拍卖价格、招标价格、;1.3.6其他价格类型 公告地;基准地价，在我国是指在城镇规划;2、房地产价格的构成 房地产价;2.1.2土地价格的变动 土地;市中心图 1：土地价格在地域;地价是呈波浪式增长的。 土地价;2.2房产价格房产价格是指房产;2.2房产价格2.2.1新建房;2.2.2已使用房产价格的构成;重置价格，是指按现行市场价格，;2.3房地产价格 从商品价值构;3、房地产价格的影响??素3.1;3.2社会因素 人口、家庭状况;3.3行政因素 财政、税收、金;3.4房地产内在因素和周边环境;4、房地产估价 4.1房地产估;房地产估价报告的基本内容（1）;4.2房地产估价的意义与作用1;5.为政府征税服务。 6.为处;4.3房地产估价的原则对房地产;5.4.3.2最有效使用原则 ;4.3.3替代原则遵循替代原则;4.3.5估价时点原则估价时点;5.4.4房地产估价程序 1.;2.拟定估价工作计划 3.搜;5.4.5房地产估价的基本方法;市场比较法适用于房地产市场发育;基本计算公式是：比准价格＝可比;例：为评估某商铺2002年I0;可比实例A可比实例B可比实例C;另假设人民币与美元的市场汇价2;下面对该商铺2002年10月1;比准价格C＝5500×（100;5.4.5.2收益还原法 收益;收益还原法的基本公式为：V= ;当年收益与还原利率不变时，房地;运用收益法估价，一般应按下列步;例：某房地产出租的年纯收益为2;V==186.74（万元）;采用收益还原法的难度在于确定房;生产型房地产，可根据产品市场价;还原利率估算方法主要有以下四种;5.4.5.3成本法 成本法是;成本估价法特别适用于独立或狭小;运用成本法估价一般分为下列四个;5.4.5.4假设开发法 假设;假设开发法适用于具有投资开发或;假设开发法最基本的公式为：
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