成都保利国际广场定位策划_上导论.pptVIP

成都保利国际广场定位策划报告;;2.项目核心价值： 大源商务区核心——高新区绝版地段 大型综合体——引领城市价值;叠加城市;;;;日本，福冈博多运河城 香港，太古广场 北京，东方广场 北京，华贸中心 深圳，信兴广场 深圳，华润中心 深圳，星河国际 上海，上海商城 广州，中信广场 东莞，运河东一号 东莞，世博广场 合肥，元一时代广场 合肥，财富广场 合肥，金地国际城 常州，莱蒙都会 宜昌，均瑶国际广场 ……;2. 案例借鉴①——商务综合体：中信广场;中信广场依托自身的高品质的地标性写字楼和大量配套，成为公寓的溢价的强有力支撑，二手房价格于明显高于区域同类项目。 ;北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处，是东长安街上继国贸中心和东方广场之后，具有地标性质的百万平米超大规模建筑集群。 定位：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体 物业组合为：5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心 租售情况：写字楼出租，出租率100%，精装公寓销售。 价格：写字楼280元/月·平米，精装公寓35500元/平米（二手房）。 与周边价格比较：区域内同等甲级写字楼租金均价240元/月·平米，一手精装公寓均价3.5万/平米;以高档写字楼和超五星级酒店建立项目高端形象，各物业依托酒店服务形成体系，体育、展示中心汇聚人气形成区域性昭示地标 ;3. 案例借鉴2——终极理想：洛克菲勒中心;商务核心地标形象——洛克菲勒中心是世界上最富盛名的标志性建筑群之一，这座自成一体的建筑群对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌。;独具特色的空间设计——将广场、大楼、地下空间与街区联成一体的设计使CBD的商业发展与市民的娱乐、休闲完美地结合在一起，将城市的综合功能发挥到了极致。;开发过程——洛克菲勒中心开发过程就是综合体功能不断完善的过程 ;案例启示一 综合体物业依托相互关联性可以克服单一物业的不足，而实现1+13的综合高价值与高形象;案例启示二 地标写字楼较住宅更能汇聚高端人士，配合时尚商业街区及广场吸引人流，成就城市物理地标之外的精神归属地;第二部分. 定位方向;写在前面——关于三种公寓产品的界定;1.商务公寓可行性研究;出租情况：好 出租情况很理想，出租率在80%以上。 租售比例： 已售罄，有部分物业出租 客户选择入住的原因 地段好，性价比不错，交通十分方便，周边生活配套齐全 配套设施 大型购物中心、临近二环路，生活配套齐全。 客户情况：以各类建筑企业、物流、办事处为主;万科V派客户：入驻客户比较杂，以各类办事处、物流、建筑等公司为主，中长期客户比率超过7成;万科V派客户：成交客户关注点——产品、地段、配套，便利性；排斥点——商住混合、服务一般、入驻企业杂;出租情况：较差 出租情况不是很理想，出租率在50%以下。 租售比例： 销售和出租各占一定比例 客户选择入住的原因 租金相对较便宜，周边居住氛围相对较好。 配套设施 以街边的各类散铺为主，离蜀汉路集中商业大概步行十五分钟。 客户情况：以周边建筑建材公司为主;金璐天下商务公寓：成交客户以从事建筑设计、建材等建筑行业的企业为主，超过80%，因入驻企业不多，无法统计入驻时间;金璐天下商务公寓：成交客户关注点——门槛低、价格便宜、符合中小企业形象；排斥点——地段偏，配套少;1.成都商务公寓市场分析 未来竞争???—同类产品无竞争，替代竞争较多 定位明确的仅有四个，以综合体内商务公寓为主，推出时间在2012年后，大量项目规划未定;2.公寓市场竞争机会分析 城市发展水平比较：成都与一线城市有明显差距，在二线城市中位于中等水平。;;深圳VS成都城市发展成熟度比较——;深圳VS成都CBD发展水平比较——;深圳VS成都CBD产业结构、客户比较—— 不断发展的服务产业带来更大的高形象办公需求，类比深圳CBD发展阶段，未来的中高端商务公寓具有较好的市场机会;;机会一——成都高端商务办公大环境不断提升 随着近年来高端甲级写字楼不断入市，高端商务办公需求持续增长，带动了写字楼市场的蓬勃发展;机会二：高端写字楼旁的商务公寓可以通过提升配置，跳出低端竞争，以高形象实现更好的销售速度与价格;机会三——大型公司、500强相关联，如律师事务所、咨询服务机构等高端服务性企业提升办公形象的商务需求;机会四——中小企业的不断发展，产生了进入核心CBD的办公需求。;商务公寓市场小结：