20111128_长沙_保利麓谷林语公寓面积配比建议调研报告.pptVIP

长沙河西公寓市场研究;长沙城市公寓处于向上发展期，在售项目主要集中分布于市中心区域和河西西二环沿线板块;从区域来看，目前长沙市的高端公寓集中在河东市中心区域，河东市场均价达到了10000元/㎡左右，而河西作为新开发区，由于其没有强劲的商业配套支撑，因此公寓均价仅达到了6500元/㎡。两大区域公寓均价相差悬殊。 从个盘来看，目前长沙在售公寓项目销售单价最高的是保利国际广场和壹号公馆，均为精装修，销售价格分别为18000元/平米、14000元/平米，这是由于这两个楼盘都位于市中心繁华地带，加之地块的稀缺性；销售价格最低的是米兰春天（精装修），单位售价为5600元/平米，主要是受其位置偏远影响。;1;1;2;84平紧凑两房;3;3;4;4;项目名;1;1;2;2;3;3;河西公寓客户群主要以地缘客户为主，消费力强，经常重复购买：70%为投资自住、30%为企业办公;河西公寓客户群A、投资自住客户（主力）占到70%，主要关注价格，地段与未来升值潜力;河西公寓市场客户群B、小型企业办公客户占到30%，主要关注价格、地段、交通和自由拼合型空间;“客户年龄大都比较年轻，大户型客户略微偏大一些，但45岁以上的不多。公寓客户对于价格通常要求不能太高，基本毕业一至两年，自己能凑齐首付，则愿意买单。” ——恒大华府 销售经理;河西市场供应公寓户型面积集中于30-70平米为主;项目名称;河西供应公寓产品总价主流在20-50万/套;保利麓谷林语公寓购买的人群分析 A：周边企业员工不愿意将家安在工作区域附近，愿意买套小房子便于平时加班或中午休息使用 B：周边企业单身青年或情侣资金有限，为了能有一个自己的私密空间，愿意暂时用于过渡 C：现有业主为了将父母接来同住，而又有一定区隔，为父母单独添置一套 D：为获得明德学校学位名额或陪读而置业（目前北辰三角洲主打买公寓送学位） E：小型企业办公 F：公寓毗邻学校、集中式商业、工业园区，未来的升值潜力是投资客户愿意置业于此的主要目的;综合区域内热销公寓主力面积段、总价、客户需求 推导建议保利麓谷林语公寓产品面积段集中于20-50平米 以实收单价6000元/㎡计算，总价区间在17万-30万，首付在5万-9万，易于被市场及客户接受;河西公寓未来市场供应未来河西公寓供应项目主要集中在滨江新城板块，总体量约为60万