20130727升龙南京江心洲项目市场部分调研报告.pptx

报告目录——;南京低密度项目市场筛选——低密度物业在城市各个板块区域都有分布，选取市场上具有影响力的典型代表项目。;低密度物业类型——低密度市场项目物业类型为别墅、洋房、小高层，其中别墅与小高层的物业类型居多;即将入市楼盘;以上数据来源：同致行市调搜集整理;南京低密度物业中别墅产品具有面积大、价格高的显著特点，客户主要集中少量的高端人群，高群分布广泛但绝对值偏低，而洋房产品实际上已经参与到主流产品线的竞争当中。整体来看，基于南京“高容积率”主流市场的垄断性，低密度物业发展不成熟，存在一定的市场补缺发展机会;与产品特征一致，南京目前低密度项目中别墅以及类别墅产品总价均比较高，购买客群相对集中，对于本项目来讲，将存在着通过控制总价进行“细分市场”，在低密度项目创造“某种群体交融的另类生活组团”的差异化竞争优势和发展机会，以此吸附更广泛范围的客户群体，将有助于项目从根本上规避开发风险。;;项目名称;项目名称;项目名称;总结——;综合南京低密度物业发展现状来看，南京低密度项目目前的主要竞争停留在物业形态、环境资源和风格方面，而下一步将体现在规模、容积率、环境资源与居住理念的全面竞争升级，主战场应为类别墅、花园洋房等物业的产品升级； 相对于南京低密度物业产品主要定位为“第二居所”，建筑园林风格、内部配套等服务于“第二居所”，且面积偏大、总价较高、销化速度较慢的现状，结合项目自身来看，我司认为项目存在依靠“差异化产品”进行“市场细分”的机会，并需要从常规的项目运作模式跳出来，结合国内相对成熟的类似案例，运用科学的开发模式来引导开发，而不能盲目跟随市场； 或者说，基于现实需求和未来格局改变所带来的需求关系的转变，以适度的产品创新为基础，通过差异化的开发模式占领市场的高地。;开发商;产品配比及销售情况;;地段 紫金山东麓，毗邻南京最富盛名的富人走廊——环陵路。马群地区城市印象较落后，但作为城东唯一平墅区，项目的品质规模和片区未来城市发展潜力无限。 产品 低密度别墅级大平层豪宅项目，户型区间为170-330平米，是集新古典主义法式建筑、台地墅境溪流景观群、约5000平米社区奢华会所等产品于一体的作品。 价格 价格自开盘以来稳固在25000元左右，成交均价23000元。 营销 高调的品牌营销路线，以紫金山为载体强调精神层面的城市文化与资源的稀缺性，同时以品质法式平墅为市场切入点，引起市场的集中关注度；;开发商;地段 南京市建邺区奥体大街199号，扬子江大道交汇处。距离市中心约9公里。 产品 项目主打叠加、联排别墅产品，首期推出40套别墅，叠加别墅面积从221-285平方米左右不等，联排别墅面积在375平方米左右，下叠和联排均有大面积花园空间。 价格 价格自2012.6开盘以来销售情况不佳．随着河西板块建设的提速，以及青奥会的举办，未来还有较大的升值空间． 营销 利用香港金马品牌及已有客户资源营销，准现房销售，景观示范区先行。;开发商;;以上数据来源：同致行市调搜集整理;C1户型三房两厅一卫110-120㎡;保利NO.2012G67地块，位于东、南、西、北均至江心洲洲泰村集体土地。为二类居住用地，容积率为1.0 ＜R≤1.1，被保利地产于2012年12月20日竞得，总价16600万元。;G66;2013年5月9日，银城G32、G34地块公示规划设计方案，G32地块建设用地面积16370㎡，总建筑??积35487.46㎡，将建4层、11层低密度住宅。;项目产品打造346平方米的双拼别墅，140-200平方米的叠拼别墅以及87-180平方米的花园洋房，预计最快将在今年11月份上市。另悉，金基将出资入股该项目，但不负责具体开发与销售。走的是快速开发快速售罄的销售模式。;1、拍地楼面价在6800-8000元/㎡之间，较之本项目12000元/㎡的楼面价存在成本优势； 2、保利、银城两大开发企业驻地南京多年，可进行多个项目同时联动，企业品牌及客户资源方面存在优势； 3、取地时间较早，目前均已开始动工，较之本项目打造同类产品抢先入市，开发节奏和营销节点占据优势。