20140120_成都_万科五龙山_竞品定位_保利狮子湖东地块定位_张凝波、王明月、张前梅调研报告.ppt

保利狮子湖东地块产品定位及营销策略研究/发展研究中心2013.05目录第一部分：项目初步认识第二部分：市场情况解读第三部分：项目定位确定第四部分：物业发展建议第五部分：营销策略研究项目初步认识第一部分：项目区位认识工作目标界定项目区位认知工作目标界定项目区位认识——区位项目地处198板块为成都主城区衔接新都的重要区域区位优势明显本案地处198板块内，属于成都城北方向三环路以外、外环路以内的新都区，为成都主城区衔接新都的重要区域及北出成都甚至四川的主要门廊，可近距离享有成熟的城市配套，区位优势明显；辐射西南地区近1000万㎡的专业市场聚集周边，为板块提供了持续、雄厚的客群基础区域未来30万人口迁入城北商贸城片区，住宅需求量急剧上升，项目具有良好机遇编号周边专业市场名称规模1爱灯堡西部灯饰中心26万㎡2香江全球家居CBD100万㎡3家和家园国际家具城40万㎡4成都国际商贸城245万㎡5大港建材城200万㎡6北新国际物联港480万㎡7元贞国际机械城50万㎡8家百年国际家具展贸城37万㎡9成都印刷品交易中心8万㎡10荷花池中药材市场——11成都青龙建材市场——12成都小商品市场——13中塑成都国际贸易中心60万㎡14万贯国际五金机电城500万㎡15西部钢材城一期15万㎡项目区位认识——人口优势——区域未来30万人口迁入城北商贸城片区住宅需求量急剧上升项目具有良好机遇项目区位认识——政策优势——该区域暂不限购购房政策优势凸显板块隶属新都区，目前本区域暂不限购，购房政策优势凸显，成都主城区具备较强的竞争力；成都限购令细则：在成都市主城区暂时实行住房限购政策。成都市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暂停购买第3套住房；外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的，可凭该市纳税证明或社会保险缴纳证明在该市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房；不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房。项目区位认识——交通项目完善的交通使客户圈层向内、向外进一步扩大同时使项目成为连接主城与新都的重要区域向内：蜀龙路五期与建设北路无缝连接，进一步拉近区域与成都主城区商业中心板块的距离，客户圈层扩大；向外：区域完善的交通网络，奠定了城北交通门户地位。备注：建设北路北沿线（蜀龙路五期）起止点：二仙桥建设北路口——蜀龙路四期；一期工程：物流大道至三环路蜀龙立交（已通车）；二期工程：二仙桥建设北路至物流大道全长本案项目区位认识——规划198板块规划为有较高标准的集娱乐、文化、旅游、商务、居住为一体的生态风景区198板块，既在政府规划的“198”区域内，同时又在政府规划的北部新城核心区之内。项目所在板块将是政府重点打造的具有较高标准的集娱乐、文化、旅游、商务、居住为一体的生态风景区。区域聚集了熊猫基地、植物园、银杏园、保利郁金香公园、五龙山公园、泥巴沱景区、翠微湖景区和毗河湿地公园等，休闲配套完善。项目区位认识——竞品威胁——区域内均为品质型大盘存在激烈的内部及外部竞争区域内已有保利自身的超大规模项目保利公园198及未来的拉菲公馆、招商项目，同时有万科五龙山等优质项目落户，使区域竞争加剧。项目区位认知小结项目区位认识工作目标界定工作内容界定——总体指标项目总住宅用地951.55亩，总产业用地407.99亩项目总体用地指标总用地指标总用地面积1359.55亩总建筑面积181.24万平米住宅指标总用地面积951.55亩总建筑面积153.53万平米产业指标总用地面积407.99亩总建筑面积27.71万平米工作内容界定我们将项目具体分为两个单独项目看待本次汇报主要针对狮子湖项目东地块的住宅部分产品落位及营销方式给出建议：东地块住宅部分总住宅用地347.73亩容积率1.5住宅用地173.03亩（49.8%）容积率3.0住宅用地174.7亩（50.2%）总建筑面积约52.2万方工作内容思考（1/2)针对东地块的规划指标的情况下：思考一——项目东地块用何种产品以实现与竞品产品错位，实现量高价优的开发目标？工作内容思考（2/2)思考二——如何通过对保利紫荆花语、保利拉菲庄园、狮子湖西地块的产品及开发时序的综合考虑，实现四盘开发时序建议使各项目产品及开发时序错位，以达到四盘的产品联动和互补的关系？——为此，世家将通过对市场及竞品的研究给出答案市场情况解读第二部分：高层市场情况解读别墅市场情况解读定量：从数据层面分析城北、198区域、主要竞品近年来的供需趋势、主力成交面积、户型演变趋势等。定性：通过对世家机构历年积累和区域内意向购房的高端客户进行访谈沟通，更深入地了解客户对区域认知和产品的需求。项目市场调查工作方法区域访谈对象调研内容有效样本数198板块区域意向购买高端及刚需客户区域内