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房地产策划报告 （南七化肥厂） 班级：房产（2）班 姓名：江国培 学号：11204070223 目录 一．可行性研究 1. 地理位置分析 2．市场分析 3. 市场预测 4. 成本分析 二．项目研究 1. 宏观环境 2. 项目价值分析 3. 竞争性分析 4. 潜在客户研究 三．项目定位 1. 产品定位 2. 价格定位 3. 客户定位 4. swot分析 四．总结 一．可行性研究 1.地理位置分析 南七化肥厂位于金寨路与望江东路交叉口附近，交通十分便利，是126,148,111，等公交车路线，可谓东西南北，四通八达。 此处靠近市中心区域，离市中心仅2公里左右，此外，在金寨路离此处不远的地方，分别有安徽建筑大学以及中国科学技术大学，人口密集，且文化氛围浓厚。 该处靠近南七商业大厦等商业建筑，商业活动较多，附近有一条十分有名的南七商业街，购物以及消费都十分便利。 此地位于合肥市偏南地区，周围鲜有工厂（大都背迁走），周围的绿化相对较好，自然环境较优越。 南七化肥厂 2.市场分析 宏观市场：政府刚出台了一系列房价调控政策，但都不能从根本上降低房价，此外，房地产作为国民经济的重要组成部分，国家不可能强势打压房地产，国家还要靠房地产拉动经济的增长。此外，商业以及住房地产需求量还相当大，市场前景比较可观。 合肥市场：近年来，合肥正在进行城市的扩张，并且人口大量的涌入，需要新建很多住房及商业用房。 区域市场：该区域旧城翻新，许多旧房被拆，有许多的空置地。 结论：形势严峻，机会偏多。 3．市场预测 需求预测：十二五规划提到每年将有1400万城市化人口，旧城改造与保值增值需求，合肥和全国城市基本一致，在旧城改造上需求更大； 供给预测：“供给为主，保障为辅”的呼声，合肥市的城市扩张以及旧城翻新工程，会新造一大批新房。 价格预测：尽管国家大力宏观调控房地产，但不可能强迫降价，这是一个长期过程，短期内房价还会呈现稳定的小幅度上涨，尽管最终房价会得到调控，但根据科学的发展趋势，房价不会降太多，因为它是国民经济支柱。 调控政策方面：调控加码的可能性不大，新的房地产调控政策不会很快出台。主要原因有二：第一，宏观经济不确定性因素增多，为确保经济平稳发展，政府出台新政打压房地产的可能性不大；第二，新一届政府正有意减少行政权力对市场的干预，下半年政策性干预房地产市场可能性降低。 资金供应方面：六月下旬，银行虽然出现了短暂的“钱荒”，但也可能是下半年银行流动性偏紧的信号。目前，我市房地产企业总体资金充裕，即使下半年信贷资金偏紧，也不会对房地产市场产生太大的影响。 总体来看，在土地市场持续活跃，新地块不断开工的带动下，2013年我市房地产投资将呈现“低开高走”的态势，预计全年投资增速将在15%左右；下半年单月房屋销售面积有望维持在120万平方米左右的水平，但由于去年下半年月均基数较大（月均113万平方米），销售增速将逐月回落，预计全年销售增长20%左右。 上半年，全市经济保持高位运行、稳中求进态势。工业生产稳步加快，投资总量高位突破，消费市场较为旺盛，财政金融运行平稳，招商引资取得成效，物价涨幅总体稳定，调整转型扎实推进。初步核算，上半年全市生产总值（GDP）1952.1亿元，按可比价格计算，同比增长11.3%，在全国、全省出现下行的情况下，合肥市GDP增长与一季度持平，增幅分别高于全国、全省3.7和0.4个百分点，继续保持省会城市前列。2013年，全市建筑业总产值力争突破2200亿元，增加值达到480亿元，实现税收40亿元，保持在全省45-50%的首位度，保持并提升在中部省会城市前三名的位次，保持并提升在全国省会城市前十位次，我市企业在全国百强建筑业企业中榜上有名。 合肥市城市规划图 拆迁改造：合肥市的“城中村”改造，至今已超过10个年头。10多年来，五里拐、跃进村、皖江厂等诸多城中村，都发生了翻天覆地的变化。10多年来，合肥的城改让城市面积几倍于从前，城市规模越来越大，人口聚集区域也越来越多，在赞叹城市变得更加美丽的同时。那些“村里人”，是否如同高耸的楼房、宽敞的马路一样，完美地融入大都市中呢?上半年，合肥楼市虽受“新国五条”及细则的影响，但市场依然延续了去年下半年以来的回暖走势，呈现出投资回暖，销售放量，供应充足，价格攀升的发展态势。投资回暖明显，月度屡创新高销量逐月攀升，增幅有所回落小户型受青睐，高端市场回暖新开工面积大增，市场供应量充足资金回笼良好，资金保障充裕。房价调控压力加大非住宅待售面积大幅增长 名称 体量 类型 位