第五章成本逼近法分析.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 成本逼近法 常熟理工学院 第五章 成本法概述 新开发土地的成本法 新建房地产的成本法 旧房地产的成本法 建筑物的折旧确定方法 成本法应用 2、理论依据： 成本法概述 （一）概念及理论依据： 1、概念 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。又称为积算价格。 估价时点的价格 社会平均成本 卖方：成本费用价值论 买方：替代原理 成本法 成本法概述 新开发土地的成本法 新建房地产的成本法 旧房地产的成本法 建筑物的折旧确定方法 成本法应用 新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产 既无收益又很少发生交易的房地产的估价 房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中的估价 （二）适用对象和条件： 成本法概述 成本法 成本法概述 新开发土地的成本法 新建房地产的成本法 旧房地产的成本法 建筑物的折旧确定方法 成本法应用 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 （三）房地产价格的构成： 成本法概述 成本法 成本法概述 新开发土地的成本法 新建房地产的成本法 旧房地产的成本法 建筑物的折旧确定方法 成本法应用 搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； 估算重新购建价格； 估算折旧； 利用相应的公式求取积算价格。 （四）估价程序： 成本法概述 成本法 成本法概述 新开发土地的成本法 新建房地产的成本法 旧房地产的成本法 建筑物的折旧确定方法 成本法应用 （一）最基本的公式 估算价格=重新购建价格 – 建筑物折旧 （二）适用于新开发土地的成本公式 新开发土地价格 = 土地取得成本 + 土地开发成本 +管理费用 + 投资利息 + 税费 + 开发利润 新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”、“五通一平”、“ 七通一平”等开发的土地或城市旧城区待拆迁改造的土地开发为可以直接利用的城市建设用地 新开发土地的成本法 成本法 成本法概述 新开发土地的成本法 新建房地产的成本法 旧房地产的成本法 建筑物的折旧确定方法 成本法应用 新开发区某宗土地的单价 =（取得开发区用地的总费用 + 土地开发总费用 + 总管理费用+ 总投资利息 + 总销售费用 + 总销售税费 + 总开发利润）÷(开发区用地总面积 × 可转让土地面积的比率) × 用途、区位等因素修正系数 可转让土地面积的比率 = 开发完成后可转让土地总面积 ÷ 开发区总面积 × 100% 1．计算开发区全部土地的平均价格。 2．计算开发区可转让土地的平均价格。 3．计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、容积率等进行适当的增减修正。 步骤 新开发土地的成本法 成本法 成本法概述 新开发土地的成本法 新建房地产的成本法 旧房地产的成本法 建筑物的折旧确定方法 成本法应用 １、土地取得成本： 　　土地使用权出让金、征地补偿安置费、房屋拆迁补偿费、土地取得税费等 2、土地开发成本： 　　基础设施建设费等 3、管理费： 　　办公费、差旅费、工资等 4、投资利息： 　　开发建设贷款利息 5、销售税费： 　　广告宣传、推广费，销售税金等 6、开发利润： 　　开发过程中正常平均利润 新开发土地的成本法 成本法 成本法概述 新开发土地的成本法 新建房地产的成本法 旧房地产的成本法 建筑物的折旧确定方法 成本法应用 【例】某成片荒地面积2km2．取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的正常开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%(上述三项费用均需向银行贷款），销售税费和开发利润为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。试求该荒地开发完成后可转让熟地的成本价格为每平方米多少元？ 【解】由题意： 设荒地开发完成后可转让熟地的总价为V，则： V=1.2+2.5+[1.2*（1+10%）3-1.2] +[2.5*（1+10%）1.5-2.5]+ V （5.5%+9.5%） 单价=V/（总面积*60%） 新开发土地的成本法 成本法 成本法概述 新开发土地的成本法 新建房地产的成本法 旧房地产的成本法 建筑物的折旧确定方法 成本法应用 新建房地价格 = 土地取得成本 + 土地开发成本 + 建筑物建造成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售费用 + 销售税费 + 开发利润 新建建筑物价格 = 建筑物建造成本 + 管理费用 + 投资利息