第五章房地产估价原则分析.ppt

第五章 房地产估价原则 学习目标： 1.了解房地产估价原则的含义； 2.熟悉房地产估价原则； 3.掌握最高最佳利用原则。 第一节 房地产估价原则概述 一、房地产估价原则的含义 根据房地产价格形成和变动的客观规律，总结、提炼出的房地产估价应当遵循的法则或标准。 第一节 房地产估价原则概述 二、房地产估价原则 独立、客观、公正原则； 合法原则； 估价时点原则； 替代原则； 最高最佳使用原则； 谨慎原则。 第一节 房地产估价原则概述 三、房地产估价原则的作用 使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致认识，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似； 评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则。 估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。 第二节 独立、客观、公正原则——首要原则 一、独立、客观、公正原则 内涵：要求房地产估价机构和估价师中立，评估出对各方当事人均公平合理的价值； 独立：要求估价机构和估价师与委托人无利害关系，估价师要凭借自己的专业知识、经验和职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干扰； 客观：要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见； 公正：要求估价师要公平正直地进行估价，不偏袒相关当事人中的任何一方。 第二节 独立、客观、公正原则——首要原则 二、该原则要求： 　估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构（由以房地产估价师为主的自然人出资设立）脱钩改制； 　　房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有现实的或潜在的利害关系（除了收取估价费），否则应主动回避； 　　估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。 第二节 独立、客观、公正原则——首要原则 二、在估价操作层面要求： 　估价师应假设各方当事人均出于理性谨慎的利己动机；　　估价师应进行换位思考，以各方当事人的角色和心态来考虑评估价值；　　估价师再以专家身份来反复、精细地权衡评估价值，得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。 例题 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（　）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 　 A.委托人 B.估价报告预期使用者 C.管理部门 D.中立 第三节 合法原则 一、合法原则 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益上的价值。因为合法的权益不同，房地产价值可能有很大的差异。 合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象；任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。 第三节 合法原则 二、合法原则在房地产抵押估价中的运用： 　法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象； 　　法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为抵押估价对象； 　　法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，不符合转让条件的房地产，不应作为抵押估价对象； 评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额； 评估尚未竣工，或竣工日（或合同约定的竣工日）起6个月内的抵押价值，扣除法定优先款时，应首先扣除拖欠工程款； 评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨土地使用权 转变成出让地时应缴纳的土地使用权出让金。 第四节 估价时点原则 估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。 确定估价时点原则的意义：评估价值对应的时间，评估估价对象价值的时间界限。 估价时点的确定在先，评估价值确定在后。 评估现值的，一般将实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期（特别是完成实地查看之日）确定为估价时点。 估价时点还可以是过去或者未来，由估价目的决定。 估价时点与估价对象状况、房地产市场状况的五种组合 例题： 第五节　替代原则 替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格； 市场上各个经济主体的理性行为，导致效用相同的商品之间形成相同的市场价格； 房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产不存在，但同一市场上具有相近效用的房地产却存在，其价格应接近。 第五节　替代原则 替代原则的运用 估价对象附近存在相近效用的房地产且已知价格时，可以用这些价格来推算出估价对象的价格。 不能孤立地考虑一个估价对象，要考虑相近似效用房地产价格的牵掣。 任何估价方法的结果，都需要放到市场