央产房交易九步曲分析.ppt

央产房交易九“步”曲 2015-6-1 总述 一套“央产房”要顺利地完成整个交易过程，需要大约九个步骤（以买方办理银行按揭贷款为例）： 第一步：填表。 “央产房”业主可以自己去“交易办公室”，也可在定点经纪公司领取《中央在京单位已购公有住房上市出售登记表》。同时“央产房”业主需提供房屋产权单位出具的超标处理结果。报“交易办公室”核准。 　　出售方需提供的材料有：　　A房屋所有权证书　　B房屋共有人同意出售书面意见和结婚证　　C身份证、户口簿或者其他有效身份证明，外地人需要提交身份证、暂住证　　D与原产权单位签订的公有住房买卖合同　　E与买受人签订的《北京市房屋买卖合同》　　F物业费、供暧费结清证明　　注：出售人没有建立住房档案的，应补交住房档案。出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或者原状产权单位出具的证明作为依据。 第二步：委托、交易 “央产房”业主可自行寻找客户，或者委托定点经纪公司负责寻求客户。　　“央产房”业主与定点经纪公司签订《委托代理销售协议》，由经纪公司撮合买卖双方并达成成交意向。 第三步：签合同，签订《北京市房屋买卖合同》 　“央产房”业主如果自行寻找买房客户，建议您一定要与买方签订《北京市房屋买卖合同》。　　委托定点经纪公司，则经纪公司为买卖双方约定时间签订《北京市房屋买卖合同》。　　如买方不需办理银行按揭贷款，则直接转到第五步；如买方需做银行按揭贷款，需提供如下资料：身份证、户口簿、人名章、收入证明、所在工作单位的营业执照（副本）复印件加盖红章、一寸照片两张、学历证明、结婚证（或未婚证明）。 第四步：买方办理银行按揭手续：评估、经律师审核、缴纳保险、银行审核 ·房产评估　　买方自行或者定点经纪公司将该套房屋的资料提供给评估事务所，由其进行评估，并缴纳评估费（买方缴纳），评估费＝评估价×3‰。　　·约见律师　　买方需填写相关资料，由律师初审其贷款资格，同时缴纳保险费、律师费。保险费按规定缴纳，律师费为贷款额×2‰。　　律师审核资料：《个人购房借款申请书》、《二手房抵押贷款借款合同》、《个人住房(委托)贷款指定还款帐户验证单》、《代扣还款委托书》、《北京市城镇房地产抵押登记申请书》、《个人抵押商品住房投保单》　　·报批银行审贷。 第五步：物业交割 买卖双方自行或者由定点经纪公司经纪人陪同，进行水、电、煤气等物业交验，同时签订《物业交割单》。 第六步：办理权证过户。 北京市城八区权证过户手续各不相同，业主自行办理会很麻烦，代理机构制作了《北京市城八区权证过户手续表（房改房）》供您参考，但具体流程还需依据各区房管局相关规定。在此建议业主找定点经纪公司代为办理权证过户手续。　　卖方提供资料：身份证、户口簿、产权证、人名章、审核批准该套房屋的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》、与产权单位签订的买卖合同，如没有可提供房改售房的档案材料或者原产权单位出具的证明、与买受人签订的《北京市房屋买卖合同》、物业费、供暖费结算单。　　买方提供资料：身份证、户口簿、人名章；外地人需提交身份证、暂住证、人名章。 第七步：买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》 “央产房”业主应督促买方与物业公司签订《物业供暖合同》，免去日后产生不必要的麻烦。 　第八步：完税、取证 买卖双方自行或者由经纪公司代缴税费、领取新的房产证。 第九步：银行放贷，房主领款 银行审查完税票，批放贷款。房主到银行或者定点经纪公司领取房款。 央产房上市的交易税费 卖方：印花税0.5‰； 买方：契税1.5%； 印花税0.5‰； 土地出让金：当年成本价的1%； 评估费：评估总房款的3‰； 律师费：贷款额的2‰； 保险费：评估总房款×相应年限年费率； 抵押登记费：80元／套。 此为建设银行的收费标准 欢迎共同探讨学习 垫资过桥； 批贷函垫资； 银行归本倒贷； 买房垫资； 卖房垫资； 车房质押贷款； 显帐摆帐； 微信：186 1086 9958 电话：186 1086 9958