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干 部 培 训 讲 义 （一） 郑州直线房地产咨询有限公司 2004年12月 第一节 房地产与房地产开发流程 房地产 1.概念与分类：房地产，也称不动产，是房产和地产的总称。包括单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 房地产按照不同的标准又可以分为居住地产、工业地产、商业地产、旅游地产、商务地产、体育地产…… 2.特性：位置的固定性、地域的差别性、高值耐久性、保值增值性。 二. 房地产行业：开发经营管理企业、中介组织企业、物业管理企业、房地产金融企业 三.房地产开发经营的基本流程 1.前期准备 投资意向 地块选择 立项报告 可行性研究 报批报建手续办理 办理土地征用手续（暗箱操作与招、拍、挂） 拆迁，三通一平 施工图纸设计 营销策划方案 2.建设施工 3.销售招租 4.竣工验收、交付使用 5.物业管理 四.典型的房地产项目开发公司的组织结构 董事会（股东大会）——总经理——副总经理——开发部、工程部、营销部、物业部、财务部、办公室 五.中国房地产20年发展历程 中国房地产行业经过20余年的发展，目前已经进入一个新的转型期。具体分析见下表： 时期划分 市场性质 市场特征 开发商注重 开发商最依赖的专家 起步期10年 卖方市场（垄断利润） 关系找地 挖坑卖房 政界关系 工程质量 建筑设计师 建筑工程师 发展期10年 买方市场（规模利润