我的大学一期商业营销策划方案1程序.ppt

* * 我的大学项目 商业一期 营销策划方案 市场调查 营销计划 招商计划 市场调查 本案所在区域是属于新都新城区比较核心的位置，周边新兴项目较多，各项目都有 商业陆续面市销售，竞争愈加激烈。在计划的第一部分本司就项目所在大区域内有 一定竞争性商业项目进行分析对比，从而得出本案的营销计划及重点。 项目名称：新都汇 商业均价：1楼3.9万/ ㎡ ,2楼2.4万/ ㎡ , 3楼1.8万/ ㎡ 商业总体量： 面积区间：50-500 ㎡ 主力商家：摩尔超市 项目名称：缤纷新天地 商业均价：1.65万/ ㎡ 商业总体量：2.5万/㎡ 面积区间：30-6000㎡ 主力商家：人人乐、苏宁、金逸国际影城 项目名称：万千城 商业均价：6600~38000元/㎡ 商业总体量：约2万㎡ 面积区间：23.86-1100㎡ 主力商家：幸福蓝海电影院 项目名称：新都国际广场 商业均价： 6600—50000元/㎡ 商业总体量： 1.9万㎡ 面积区间： 6-600㎡ 主力商家：国美电器 本案 万千城 一层房源剩余位置分布 二层房源剩余位置分布 目前二层剩余房源为二间，面积加大且位置相对较差，面积为：120-400 ㎡，销售价格为10000元/ ㎡。惠后（一次性）为9300元/ ㎡。 因其内外街约10000元/㎡价差的吸引，目前其内街位置已经消化完毕，剩余位置基本为外街房源，销售价格约39000元/㎡，优惠后（一次性）约36270元/㎡。共剩余约25间。 新都国际广场 新都汇 缤纷新天地 小结 由于政府对住宅市场的调控日趋严格，使得开发商与投资者对商业地产更加青睐。 经过市场调查，本案周边项目均有商业产品即将推出，因此本案商业部分所面临的竞争将会非常激烈。 竞争项目都处于新都大道南侧，定位为城市综合体，周边多为高尚住宅，目标消费群以周边居民为主，偏向购物、中高档大型餐饮娱乐；本案位于新都大道北侧，为大学城商圈的核心位置，以西南石油大学师生为主要消费群，周边居民和过境消费者为次要消费群，定位为以学生接受度较高的中小型休闲娱乐中心。 综上所述，本案与竞争项目的目标客户群有差异，商业业态规划偏重不同，因此定位不同。 小结 营销组织 产品分析 商业定位 营销计划 产品分析 大 学 城 我的大学项目一期商业位于大学城的核心位置，毗邻西南石油学院后门生活区，商业体量约10000 ㎡ ，其中待售面积约8000 ㎡，共计5层 产品分析 项目周边现状，多为农民自行修建的建筑，住宅底商的形式商业业态丰富，涵盖了日常生活的大部分需求，形成了比较浓厚的商业氛围，但档次较低端。 产品分析 商业消费人群构成 西南石油大学师生 （据调查，西南石油大学目前在校师生员工共计30000余人） 主力 消费人群 项目周边的居民、未来入住的业主、拆迁小区居民等 重要 消费人群 过境消费人群（部分新都城区居民、其他大学学生等） 补充 消费人群 学校客流 安置小区客流 小区自有客流 外来客流 产品分析 本案产品设计面积控制比较合理，但100㎡以上的商铺仍占据了54.72%，因此在后期营销过程中，控制总价，降低投资门槛、招商工作的有力推进是促进销售的重要手段。 产品分析 SWOT分析 产品分析 小结 本项目位于新都大学城的核心位置，商业体主要辐射范围是新都大道北侧，以西南石油大学为中心的周边居民、拆迁小区住户等，消费人群较稳定； 目前项目毗邻的西南石油大学东门生活区，已形成一定规模，成为新都大学城最繁华、热闹的区域，但是本案位于该生活区的边缘位置，吸引消费人群到来，融入这片生活片区是本案商业营销的关键； 本项目产品设计比较合理，面积控制，人流动线等均作了科学的规划，但是总计5层的独栋商业体，在销售上目标客群有一定抗性。因此控制投资总价、降低投资门槛、招商工作的推进，主力商家的引进仍是促进销售的重点。 商业定位 Text in here 项目资源 消费人群 项目价值 新都大学城集吃喝玩乐购于一体的城市综合体项目 新都大学城师生、教职员工、周边居民、过境消费人群等 周边生活区域商业氛围好，消费人群稳定，便捷的交通路网大大提升项目竞争力 开发商愿景 经济效益与社会效益的双赢 依 据 商业定位 新都大学城 吃喝玩乐购新中心 以校园经济为主导的休闲生活广场 商业定位 业态定位 功能 比例 说明 购物功能 10％ 初步拟布置超市、国内外品牌专卖店、特色商品专卖店、休闲用品专卖店、时尚生活用品专卖店等 休闲功能 25％ 拟布置茶楼、咖啡吧、酒吧、书屋、水吧等 餐饮功能 25％ 拟布置中档为主的特色餐饮、干锅、汤锅、快餐、火锅，与现有的商业拉开一定的档