万科蓝山商业产品定价课题.pptx

万科蓝山 商业产品定价报告 万科蓝山销售组 2012.11.21 一、万科蓝山周边竞品商业情况 万科蓝山 万科城 青建太阳岛 伊春路沿街商铺 国信紫云台 从市场角度看，本案的位置、未来的商业辐射范围均在伊春路沿线及周边片区，以静态的稳定居住客群为主要服务对象； 未来有可能与本案形成商业销售竞争及客户资源争夺的，为本案的主要区域竞品—伊春路沿街商铺、国信紫云台、青建太阳岛、万科城，这些项目距离本案距离接近，辐射范围重合度高，本案商业定位主要参考这几个项目的价格和销售情况。 青建太阳岛 基本信息 开发商 青岛青建房地产开发有限公司 物业类型 高层 物业地址 四方哈尔滨路52号 占地面积 2.58万平米 总建筑面积 11.64万㎡，商业网点：0.47万㎡ 绿化率 35% 容积率 3.2 施工阶段 结构体施工阶段 主力户型：96-98㎡二房和106-108 ㎡的二房 装修标准 毛坯 均价： 13000元/平米（开盘92折优惠后12000元/平米） 开盘时间：2012.10.08 青建太阳岛将来引进地下佳世客超市，沿街底商在项目北侧、西侧，可以吸纳佳世客商圈分流出来的消费者，同时南侧部分沿海尔滨路，昭示性较好，地铁口地段具有一定的优势。 沿街底商 商业位置 　 青建太阳岛 网点套数 38 面积 40-170 开售时间 2012年10月 去化率 47% 售价 均价38500 开间 7米 进深 8-10米 层高 5.6-6米 （可自己做成两层） 层数 1层 是否有烟道 有 是否供暖，方式 无 可否自己分割 是 装修情况 毛坯 物业费 4.5元/月 车位数量 约200 车位方式 地下、地上 经营方式 客户拥有产权 面积 套数 占比 销售套数 销售率 39-50 13 34% 3 23% 70-90 10 26% 2 20% 100-110 1 3% 0 0% 130-140 1 3% 0 0% 160-180 11 29% 0 0% 600-690 2 5% 0 0% 合计 38 100% 5 13% 产品信息 青建太阳岛户型面积偏小，总价适中，加上其入市时间较晚，市场转低，因此去化一般。其中，小户型39-90平米去化较快，可见市场对小户型的认可度 营销推广·客户 据了解，成交客户除少数关系客户外，以市区投资客、太阳岛自身业主为主。多看好其靠近地铁换乘站、佳世客商圈的优势位置。 小结： 青建太阳岛靠近地跌换乘口，负一层为佳世客，更易导入外来消费客群，带有一定外向型商业属性，商业价值较高； 产权形式为全部出售，无自持； 由于定位产品面积适中，导致青建太阳岛商业网点总价低； 虽然其扩大了推广范围，推广力度较大，但去化仍然不理想。冷市场是主要原因。 万科城 基本信息 开发商 青岛万科城地产有限公司 区位 四方黑龙江路（308国道）与合肥路交界处 项目规模（万㎡） 占地17，总建50（1.1期3.9，1.2期4.1，1.3期2.6，2.1期6） 商业0.66万㎡ 容积率 2.5 产品业态 高层（18-26F） 配建 小学、幼儿园、老年公寓、商业 主力户型 一期：二房80㎡-90㎡、二期：二房81㎡-92㎡ 装修情况 一期：精装修（1200元/㎡） 二期：毛坯 均价（元/㎡） 一期：14000、二期：13000 项目阶段 一期在售，二期已于2011.10.7开盘 建设进度 主体封顶 外立面风格 现代风格 开盘时间 2010.10 业态规划 万科城的商业主要还是在于合肥路和台柳路两侧，导入外部客流并不容易。 规模大盘，建成后将有3000多组客户，建成后对对社区商业运营形成较有利支撑，因此主要还是以周边静态客源为服务对象。 面积 套数 占比 销售套数 销售占比 10-20 1 2% 1 100% 30-60 10 18% 10 100% 60-80 6 14% 6 100% 80-110 12 18% 10 90% 110-130 9 16% 6 80% 140-210 14 25% 12 80% 240-300 4 7% 4 100% 合计 56 100% 50 90% 　 万科城 网点套数 约56套 面积 50-300平米 开售时间 2011年6月 去化率 90% 售价 均价27500 开间 7米左右 进深 6-10米 层高 4米 层数 2层 是否有烟道 无 是否供暖 供暖 可否自己分割 是 装修情况 毛坯 物业费 5.5元/平 车位方式 地上 经营方式 客户拥有产权 商业位置 市场总结： 市场价格主要集中在18000-25000元/平米之间，去化90%，剩下6套100-240，多在地下一层； 小户型的产品明显更受市场客户青睐，去化明显优惠面积偏大的产品； 国信紫云台 开发商 青岛