20141203_佛山_保利中环广场_报告_保利中环A11营销策略_赵军鹤、阮彩珊分析.ppt

关键动作5——圈层营销 线下活动之：精细化经营客户，深挖周边客户 “圈层营销——深入政府、医院、学校陌拜” ——各类圈层客户专场活动 对项目周边企业、事业单位、学校等进行陌拜 组织其参与项目的专场活动 利用活动建立起圈层影响力！ 关键动作6——舌尖上的顺德系列活动 业主朋友宴会活动——舌尖上的顺德 活动内容: 与顺德名店合作，定期进行顺德美食宴会； 为重点客户/种子客户举办宴会，并邀请业主的朋友上门，品尝顺德名菜美食 2014年9月6日 营销节点 展示配合 销售目标 营销阶段 营销活动 形象输出建立 首波开盘 营销总控图 9月13日 诚意登记 住宅首期开盘销售率70% 海量蓄客 9月20日 现场展示 9月23日 舌尖上的顺德系列活动 样板房开放 开盘热销 输出产品信息 样板房及看楼通道展示 更换户外，输出形象 * 业主答谢专场 圈层专场 推广活动 线上更换形象，线下软文配合 项目关键结论回顾 客户定位 Cityhunter城市价值追随者 形象定位 新都市，主流生活场 首波营销策略 价值营销，且营销前置 海量蓄客（全方位立体营销） 集中爆破（延续热销口碑，引爆市场） 价值核心 1.品牌价值（品牌建立及传播） 2.区域价值（顺德新城、地铁口） 3.项目价值（大型综合体、规划） * 品牌站位 总是推动城市的发展 让更多的人享受真正的地产服务 世联地产 2014.08 You enjoy. We serve. * * * * * * * * 3品牌发展下的 营销立意 ——第一阶段：一期营销策略及执行 * 1淡市综合体营销典范：星河盛世 开盘一举扭转市场惨淡局面，实现高速高价销售的热销局面，同时全城关注，树立豪宅口碑 项目名称 星河盛世 发 展 商 深圳市星河房地产开发有限公司 项目位置 深圳市彩田路星河丹堤西北（地铁龙华线白石龙站D出口） 类型/规模 共12座高层，可售单位2362套，其中住宅1796套、公寓566套。 推售套数 共695套 推售户型 75-170平米2-4房 开盘时间 2012年4月29日上午9点 开盘地点 星河盛世营销中心 开盘方式 排队、先到先得 均 价 实收均价22000元/平米 销 售 率 开盘当天销售612套，销售率88％。 客户概况 客户以自住为主，主要为来自福田及龙华片区的首次或首改客户。 星河盛世开盘前楼市一片惨淡，星河盛世高举高打，喊出“星河所在，必定中心”的口号，树立起关外项目的豪宅形象； 项目2012年4月开盘，开盘一举打破市场僵局，热销九成，并且实现2.2万的片区高价 * 销售成果 开盘那天，推出695套，销售612套，销售率88%， 开盘那天，实收均价2.2万元/平米，收金12.6亿。 开盘那天...... 售楼处开放到开盘，28天，上门客户9212批，日均上门329批； 售楼处开放到开盘，28天，收2万办卡1627张，日均办卡58张，仅办卡金额即达到3254万。 开盘之前...... * 外在形象：从一开始紧盯目标客户，形象上严格区分片区楼盘，比肩全市豪宅，全方位建立成功者归属的强者标签； 内在硬功：全面挖掘项目价值，建立包括品牌、片区规划、投资价值、产品等立体价值体系，顶住舆论等压力，昂首示人。 动作一：坚持价值营销，全方位树立项目的强势综合体形象，瞄准实力客户梳理价值体系。 盛世五大价值点： 1、豪宅品牌背书 星河集团，城市豪宅专家，品质人居建筑缔造者 2、中心区位 星河丹堤对面，星河重返中心区的又一力作 3、城市综合体 自身4.55万的商业配套，将引入coco park 4、交通便利 地铁4号线白石龙站近在咫尺，10分钟内可达深圳北站 5、优质景观 东南向拥有民治水库的景观资源 * 动作二：价值前置，综合体价值传达精准，通过巡展突破项目关外区域限制，在关内重点区域建立项目影响力，全城皆知。 售楼处开放前35天，开展巡展 划分客户地图，紧密围绕客户核心点建立初期影响力与客户基础 * 动作四：海量蓄客，氛围至上，短期大量蓄客，奇招各出保证上门量。展示、售楼现场人气十足，制造“连续28天的周末”。 售楼处开放，距开盘28天，一共4个周末。样板房开放，距开盘16天，还剩2个周末。这个月，星河盛世全力冲刺，引爆售楼处！ 开盘 2012年 4月 全方位包装楼盘，修整项目周边道路，上交通蓝牌、上路旗，挂满楼体条幅；来了，就让你满眼“星河盛世” 售楼处就是 娱乐聚集地 鼓励星河全方位动用资源，发动整体性团购邀约，“单个合作方成交超过10套再打99折” 每天，售楼处夜间接待模式 * 坚持价值营销,树立形象 价值前置，建立影响力 “像卖综合体一样地卖综合体”，综合体的价值是需要有内涵和故事的，这已成为价值提升的基本条件。因此，除了线上营销，在现场需要采取精细化营销，讲