容积率与住宅打造分解.pptxVIP

容积率与住宅打造天津中原·投资顾问部2014年12月目录一、引言二、体系分解三、可能性研究四、需求性研究五、产品观一、引言高容积率带来了什么？相同用地下，地上建筑面积和体量增加，如何消解高密度带来的压迫感？如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？宜居性与舒适性——澳洲康都的高密度和景观处理，金色家园泛会所处理高密度下的景观处理？高密度对局部小气候的影响？高密度对路网形式和密度的要求，以及对社区开放的影响高密度下的停车策略（包括对成本与环境的影响）相同用地下，可能形成更多的建筑形式、户型的多样性，由此可能带来居住混合性的增加（尤其在大规模社区中）相同用地下，人口密度的提高，带来对融洽邻里交往的更迫切的需求高容积率下的户型配比与楼盘定位策略？对户型设计的要求？对“合理性”的更高要求（相比低密度）如何有效地提高容积率？进深的控制？东西向的合理利用？对内部或周边配套的要求？对后期装修的影响？二、体系分解产品=可能+需求产品线（可能成为什么？）客户线（需要成为什么？）单体的可能性规划的可能性‥‥‥社区定位需求解析（一）单体景观配套其它社区定位规划需求解析（一）景观配套其它规划社区定位单体需求解析（二）规划单体景观配套及物业其他附加值宜居性消解高密度带来的压迫感关注局部小气候同层次的适当居住混合提高居住空间舒适度景观的宜居性提倡精装修，减少后期装修的不良影响便利的商业服务设施高密度下融洽邻里交往的可能社区文化的营造生态技术的运用合理性合理提高容积率适合高密度的路网形式和密度停车策略符合楼盘定位的高容积率下的户型配比策略合理的户型设计合理的内部或周边配套适应高密度的物业管理社区定位卖给谁？客户能得到什么？（地段、性价比、产品力、景观、教育、社区文化、社区形象）高容积率下的产品观结合地块条件，根据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高密度产品的可能性保证产品的合理性符合社区定位的宜居性符合定位的其他附加值三、可能性研究高容积率下的单体演变逻辑品质逻辑：日照、通风、保温、景观视野、均好性型式逻辑（节地性）：面宽、进深、单层户数、分摊系数成本逻辑：外墙面积、结构形式、设备、层数变化高容积率下的单体演变图示高容积率下的单体演变图示高容积率下的单体演变图示高容积率下的单体演变图示高容积率下的单体品质象限（北方）合理性（日照、通风）宜居性（景观、均好性）高容积率下的建议单体选择（北方）单体的拼接组合一般情况下，在以上8种类型中选择，以保证品质和容积率的均衡。影响单体品质的因素排序如下：日照〉景观视野〉通风〉单层户数〉保温板楼进深控制在14米以内（一梯三户加厚部分除外）。在不影响户型品质和兼顾建筑造型的前提下，尽量减少单体平面的周长，以提高保温性能，并可减少外装饰面积，降低造价。注意电梯位置对户内空间的噪音和震动影响。高容积率下单体选择的几点考虑（北方）高容积率下规划组合的考虑因素经济性：单体选择、日照间距、层数空间感：围合感、领域感、流动性宜居性：小气候、景观性、便利性高容积率下的规划结构分类纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点纯板高容积率下的规划结构分类纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点纯板高层高层+小高层高层+小高层+低多层高层+低多层高容积率下的规划结构分类（按围合方式）强围合半围合弱围合开敞式高容积率下的规划结构要点分类表序号构成元素高低组合围合方式空间形态（围合感、领域感）景观性城市形态(外在气氛)小气候品质体现点1纯点塔高低开敞围合形态简单，容易形成相对强的流动感1、流动性和连续性2、围合感和私密性3、覆盖率与绿化面积4、景观优先的规划结构点和板的布置直接构成沿街形象和外在表情——开放、封闭、或者冷漠，影响城市界面1、避免高层风2、围合与开敞对局部小气候的影响1、单体的品质2、领域感3、外在形象4、景观品质5、舒适的小气候和活动空间2点塔+少量板形态有变化，弥补弱围合感3点+板形态变化丰富，容易形成围合感4板+少量点形态有变化，容易形成围合感5纯板形态简单，容易形成围合感几点感受：规划空间感规划、品质感、文化牌理性、务实空间对比（均布式与周边式）组团感、复合性、城市感、品质感务实定位景观牌，成本投入的重点独辟蹊经高容积率下的停车方式前提和趋势：1、在北京，私人轿车拥有率达22%，有车人家中，有13%的家庭已经拥有了第二辆家庭用车，私人轿车拥有量在飞速增长。2、高容积率社区人口密度的提高使停车问题更为突出。3、对社区景观绿化的高度重视，需要避免停车对社区环境的不利影响。对策：1、在尊重行人（通过组团内的高品质绿化空间）和尊重驾车人（一定程度上保留在社区内地上行驶的距离与时间）之间获得一种平衡，大家共同享有高品质优美的社区，而不需要哪一方做出太大的牺牲。2、规划便于驾车人的合理的行车路线，根据驾车人的行动路线和活动范围，