房地产在趋势判断中与台湾经验的比较.docVIP

◇2007-11-12 房地产：在趋势判断中与台湾经验的比较 ■顶点财经 ───────────────────────────────────── 作者： 结论 大陆房地产市场于04年后出现连续的大幅上涨，尤其进入07年以来受到供给不足、需求增温、投资需求导致房价出现追涨现象，房价涨幅扩大。 根据我们对台湾地区泡沫经济时代（80年代末~90年代初）的房价走势 的研究，发现了三个主要的特点：房价随股市同步上涨，股市调整时，房价调整幅度远小于股市；大城市的房价相对抗跌；房价收入比的降低是由居民收入增加所致，房价绝对值调整幅度并不大。　　　　由于台湾地区与大陆有着相同的文化背景以及现阶段相近的经济环境，因此台湾经验值得借鉴，从而我们得出了以下两个结论：投资房地产的风险较股市要小、大城市房地产更易抵抗下跌风险；根据房价收入比，2006年前大陆房地产并没有明显得泡沫，而现阶段泡沫化程度也并不高。 从长期来看，由于城市化加速增长、人民币长期升值背景以及人口红利的影响，我们依然看 好地产行业的长期景气。 结论：房地产行业仍是值得重点配置。 个股建议关注万科A/B 000002/200002 、保利地产 600048 、金地集团（600383）。 大陆房地产市场概况 从统计资料我们可以看出，大陆房地产价格一直处于上涨过程中，持续时间超过20年。（参见图1进入2004年以来，房价连续出现 加速上涨行情，期间政府也不断采取各种政策加以调控，但效果并不明显，甚至有时反而出现助涨的作用，导致07年房价涨幅扩大。过去一年深圳房价涨幅近一倍，北京、上海也有50％左右的涨幅。（参见图2） 在之前的报告 中，我们也分析过此次房价上扬的主因来自三个方面：1.04年以来以控制供给、控制需求的调控措施导致现阶段供给不足、2.居民收入增长推升自住型购屋需求及房产价格上扬提供潜在房屋升值投资诱因、3.负利率状态提高了居民对房产的投资需求。 本文旨在继续通过对比台湾泡沫经济时代房地产行业的三个特点，来说明现阶 段大陆房地产市场是否存在的泡沫化或泡沫化程度。 台湾泡沫经济时代地产行业三个主要特点 根据我们对台湾地区泡沫经济时代（80年代末~90年代初 ）的房价走势的研究，发现了三个主要的特点： 一、房价上涨与股市上涨几乎是同步进行的，但在股市回落时，房价回跌的时间较股市递延，且房价调整的幅度远小于股市，显示房市稳定度优于股市。 二、大城市房价较二级城市相对抗跌保值。从图2中我们可以直观的发现，当地产泡沫破灭之后，二线城市受 产业外移、区域景气低迷等因素而导致消费者对购屋信心下滑，房价跌幅较深，如台中、高雄。台北市则因都市人口持续增加、交通建设进度优于其它都市等因素，房价相对抗跌。目前台湾房市在2003年后价量皆出现成长，台北房价已回到泡沫高峰时的 水准，而一些中小城市甚至还不到高峰时的一半。 三、房价收入比的降低是由居民收入增加所致，房价绝对值调整幅度并不大。图3可知，房价收入比 下降的同时房价并没有同步下滑，而根据我们的研究发现，房价收入比的下降是由于人民收入的增加使得房价变得“相对便宜了”。 此外，6倍的房价收入比是 近10年台湾地区的均值，而泡沫时期的峰值为10左右；大城市台北的则要略高于地区均值，峰值为12.3倍。 这里，我们定义：（房价收入比＝房价×人均住房面积÷人均可支配收入）。 台湾经验对大陆房地产行业的借鉴作用 我们选取台湾地区为此次对比的主要地区，原因是其与大陆有着相同的文化背 景以及现阶段相近的经济环境。 相同的文化背景主要表现在住房自有率方面。受到儒家传文化以及“人无恒产，必无恒心”等传统观念影响，台湾居民住房自有率一直处于世界前列，1980年时为73.5％，到2005年更是上升到87.3％，远高于欧美国家65％的水准，这与大陆的情况极为类似。　　　　相近的经济环境则表现在经济的高速发展及户均人口的减小、居住条件的改善。1976年至1987年股市房市上涨以来，台湾年均GDP增速达到了7.7％；人民居住条件也得到了大幅改善，从1978年人均16平方米提高到1987年的24平方米。这都与大陆现阶段情况相近（GDP年均增长10％左 右，城镇人均居住面积26平方米）。 因此我们透过模拟台湾地区的经验得出的结论是： 投资房地产的风险较股市要小、大城市房地产更易抵抗下跌风险。 大都市自住型与投资强劲需求成为房地产荣景主因。随着大陆经济高度成长，如北京、上海和深圳等一线城市和地区，就业机会吸引外来人口不断涌入大都市而形成自住型需求，诱发投资型买屋推升都会房价；此外，外商纷纷进驻大陆市场，也提高商办市场需求与伴随驻外人员购屋需求，评估不断增加的自住型需求将是大都会房价相对抗跌的重要支撑。　　　　二、根据房价收入比，2006年前并未出现明显泡沫迹象，现阶段泡沫化程度