房地产企业税金计算解析.ppt

房地产开发企业相关税金计算 土地使用税 土地增值税 营业税及附加（包括租赁） 房产税 契税 印花税 土地使用税相关法规及计算 宁夏回族自治区城镇土地使用税征收管理试行办法 （四）有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 土地使用税相关法规及计算 附件：宁夏回族自治区城镇土地使用税税额标准表（税额单位：元/平方米） 单位地段等级地区税额：银川市一等地段东至丽景街，南至宝湖路，西至唐徕渠，北至上海路12二等地段⑴ 东至友爱中心路，南至六盘山路，西至唐徕渠，北至宝湖路⑵ 东至友爱中心路，南至宝湖路，西至丽景街，北至银佐路⑶ 东至丽景街以东200米，南至上海路，西至唐徕渠，北至贺兰山路⑷ 东至唐徕渠，南至银新铁路专用线，西至包兰铁路线，北至贺兰山路9三等地段⑴ 东至友爱中心路，南至南环高速路，西至唐徕渠，北至六盘山路⑵ 东至唐徕渠，南至纬十四路，西至正源街，北至银新铁路专用线⑶ 东至正源街，南至六盘山路，西至亲水大街，北至银新铁路专用线⑷ 东至亲水大街，南至宝湖路，西至通达街，北至银新铁路专用线⑸ 东至通达街，南至长城路，西至包兰铁路线，北至银新铁路专用线⑥ 东至风凰北街规划路，南至贺兰山路，西至亲水大街，北至大连路(北三环路)⑺ 东至包兰铁路线，南至经天路，西至文昌街，北至贺兰山路6四等地段一、二、三等地段以外区域3 契税的相关法规及计算 财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 财税[2004]134号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局： ????为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策，推动公有住房上市的进程，现将有关契税政策通知如下： ????一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 ????(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 ????没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： ????? 契税的相关法规及计算 ?1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 ?2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 ? ?(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 ????二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。 ????三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。 ?????????????????????????????????财政部?国家税务总局 ??????????????????????????????????二○○四年八月三日 。 计税成本核算的全部程序 一、合理确定计税成本对象 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。计税成本应该既包括当期全部计入销售成本进行抵扣的，也包括在开发产品成本核算以后各期抵扣的，还包括转固定资产通过折旧逐期抵扣的，共三种情况。 企业在开工之前应该合理确定计税成本对象,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 计税成本对象的确定，必须遵循《新31号文》第26条规定的“可否销售原则”、“分类归集原则”、“功能区分原则”、“定价差异原则”、“成本差异原则”、“权益区分原则”等6大原则。 （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（公共配套设施、可售面积） 计税成本核算的全部程序 （三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。如营业房和住宅。 （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。如营业房和住宅、别墅。 （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异