2015年房地产估师考试真题及答案解析汇总下载.docVIP

《2015年房地产估价师考试真题及答案解析汇总下载》 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网打 尽！在线做题就选针题库：/oXVZF21???23???20???? 环境景观???10???10??10???10???? 公共服务配套???10???10???10???10???? 发展规划???10???10???10???10???? 基础规划???10???10???10???10 文件娱乐???10???10???10???1D???? 街道条件???10???10???10???10???? 合计???101??102???103???100????个?别?因?素?? ?土地利用程度???20???20???20???20? ? 本资料由育路论坛资料，需要更多资料请访问? 临路状况?? ?20???20???20???20???? 设施设备?? ?10???10???10???10???? 装修状况?? ?10???10???10???10???? 平面布置?? ?12???12???9???10???? 建筑结构?? ?10???10???10 10???? 楼栋朝向???10???10???10???10???? 面积大小、形状???10???10???8???10???? 合计???102???102???97???100?????? ??（6）比较修正计算?? 可比实例??成交价材/?（元/m2）???交易情况修正 交易日期调整? 区域因素调整? 个别因素调整??? 比准价格/?（元/m2）?? A???3100???100/100???100/100???100/101???100/102???3009????B???3100???100/100???100/100???100/102???100/102???2980????C???2960???1000/100???100/100???100/103???100/97? 从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果：?? ??（3009+2980+2963）/3=2984元/m2?? ??（7）预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：?? ??2984×39820.80=11882.53元?? ??3.继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2（含地下建筑面积3998.00m2），第21,22,23栋总建筑面积23221.80m2（含地下建筑面积3981.00m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。?? ??（1）续建建筑安装工程费。根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》（××建价字[2005]10号，钢筋混凝土高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元m2，一般水电安装增加值为30元/m2，消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：?? ??24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.95万元?? ??（2）室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30×23667.00=71.00万元?? ??（3）估价对象的续建成本合计?? ??4917.95+71.00=4988.95万元 4.管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3％。????4988.95×3％=149.67万元? ???5.销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8％。????11882.-53×8％=950.60万元? ???6.开发利润××置业公司的投资直接成本利润率15％，续建成本为4988，95万元，????开发利润为：? ???4988.95×15％=748.34万元? ???7.投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：????在建工程价值×4.1％。? ???8.运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：? ???（11882.23-49