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365宅院A区临高铁商业定位及推售建议 一、项目A区商业地块背景 1、主要经济技术指标 项目商业分为两部分，分别在东软大道与站前路，其中东软大道85-87号楼已建成，85栋603.36㎡， 86栋749.44㎡，87栋781.39㎡。站前路商业用地面积3201㎡，规划建筑面积2519.96㎡。 2、SWOT分析 优势： 项目临近成青高铁青城山终点站； 东软大学、项目业主可作为固定消费群体对项目予以支撑； 快铁车站旅游人群，对项目商业起到带动作用； 劣势： 项目所处青城山片区商业普遍有季节性消费的特点 短时间内，项目不具有品牌商家要求的人流量； 项目无规模效应，商业难以形成良好的商业氛围。 机会： 区域内商业环境有进一步提升的空间； 项目旁临风情步行街以及新规划的商业建成后，可顺享成熟后的商业氛围。 青幽街的拆迁使其原有的消费群体面临重新选择消费场所； 周边项目多为封闭性商业，对本项目的商业提供了机会； 高铁的运行，将有效提升项目竞争力； 威胁： 来自于区域周边乃至其它片区竞争楼盘的威胁。 消费者对未成熟区域消费抗性较大。 商业步行街及其他商业配套修建的不可控性 二、周边商业现状调查 1、青城山镇的商业状况 青城山镇离青城山大约4公里，该镇主要由青正街和双钟街两条街道组成，青正街多为两层楼房，底为商铺；双钟街多为三层洋房式住房，底为商铺。街道商业业态众多，比较杂乱，有餐饮、超市、休闲、美容、住宿等，都是周边居民生活必须的一些配套商业。 1）、经营特征：青城山镇的街道商业经营业态主要有餐饮、住宿、茶坊、超市、装饰建材、医药、美容美发等几大类。该区域周边主要为当地人聚居，商家集中，本地客流量较多，商业气氛较好。消费档次为中低档，商业规模都较小，装修一般，由于面向的客群主要是原住民，所以经营时段较长，季节性较其他区域弱。 2）、各业态情况： （1）餐饮：青正街、双钟街餐饮经营规模多为中小型，经营面积从30余㎡到150㎡不等。经营情况根据菜品特色，价钱以及商家知名度等原因决定，但差别不大，大多经营状况一般。 （2）住宿：住宿是青正街、双钟街的辅助业态，以临街铺面经营餐饮后院或者二楼经营住宿，但由于该区域为本地人聚居，自家都有住房，所以规模和数量都非常小，从200㎡到400㎡不等，档次不高。一般标间为50元/天，单人间30元/天消费水平不高，大部分商家经营情况一般。 （3）装饰建材：青正街、双钟街的装饰建材商铺较多，面积大都在80-120㎡，规模适中，由于附近多个别墅楼盘的带动，客流量良好，营业额适中，经营状况良好。 3）客户来源：由于区域内主要为本地人群居住，所以青城山镇商业的消费客群主要为本地居住人群以及来此地度假、临时工作的客群。 4）总体经营状况：整体经营状况良好，随着周边较多度假物业的开发，对整个区域的商业有一定带动作用。 2、青城山山门附近商业状况 该商业区位于青城山山门至山脚（青城山）沿线，全长约为1.5公里。临街商铺，多为两层，局部一层。经营业态以餐饮、特色精品购物、茶坊休闲为主。 1）、经营特征：该商业区主要经营业态有餐饮、特色精品购物、茶坊休闲三大类。周边居住人口稀少，商家集中，能吸引过往大量游客。消费档次为中档，商业规模有大有小，装修一般，都是以旅游旺季即夏季及节假日为主要经营时段。 2）、各业态情况： （1）餐饮：整个沿线以经营餐饮为主，但规模多为中小型，经营面积从40余㎡到200百㎡不等。经营情况根据菜品特色，价钱以及商家知名度等原因决定，但差别不大，大多经营状况一般。 （2）特色精品购物：主要以道教纪念品、工艺品为主，但每逢夏季会有很多移动的摊位铺面，售卖特色饰品、或快速食品，成为区域比较有特色的商业小商圈。 （3）休闲、茶坊：部分休闲娱乐以茶楼为主，辅以少量棋牌，面积大都在120㎡以下，规模较小，客流量在旅游旺季较好，营业额良好，经营状况良好。 3）、客户来源：主要经营中、低档次餐饮、特色精品购物等以及娱乐休闲，因此消费来源主要为区域内休闲度假客户及过往游客。 4）、管理方式：由于整条街全由临街民房构成，所以没有统一物业管理，有专门的卫生管理每铺200元/年。 5）、总体经营状况：大多商家反映，一直以来他们的顾客多为游客，总体经营状况季节性较强。 区域项目商业现状 1）、泰达·上青城 区位图： 商业基础信息： 泰达上青城商业情况一览 开发商 成都泰达新城建设发展 有限公司 建筑面积 23000平方米 出售价格 底层商铺均价 18000元 面积区间 35—1000平方米 最小面积区间（35㎡）价位 15000-24000元 最大面积区间（1000㎡）价位 15000-22000元 租金均价 40-120元/m2 物业费用 商业（底层）：4.2元/m2 销售量 目前进