物业小区项目管理的和方法培训概念.ppt

物业小区项目管理的重点和方法 主　题 　◇收入管理 　◇合同管理 　◇资产管理　 　◇用工管理 　◇与开发商的资料交接 第一部分 收入管理 收入的定义 ◇收入是企业在销售商品、提供劳务及他人使用本企业资产等日常活动中所形成的经济利益的总流入。 ◇收入也是利润的源头，是企业得以生存、发展的原动力。 管理处主任应负有的最基本的管理责任－对收入的管理和控制 ◆09年集团提出“以提高利润为中心”的指导思想。 ◆09年物业公司将收入、利润的经营指标分解到各管理处。 ◆管理处主任的主要工作目标之一就是如何挖掘收入，保证收入的安全完整，最终实现既定利润。 　　　　 　收入 　利润 做任何事情都要有“一定之规” 从两方面理解： 一是：物业公司、物业财务要针对物业行 　　　业管理特点，制定并实施“物业收入 　　　管理制度”。 二是：各管理处要按规矩做事。 小区物业管理项目的收费类型 1、向业主收取的物业费 2、向开发商收取的物业费补贴 3、向业主收取的车位费 4、向业主收取的装修押金 5、其他－代收水电费等 对收费类型的理解 　从管理的角度讲，我们可以把收入类型进行两类区分： 　第一：按款项收取方式的不同 　第二：按管理方式的不同 第一种：按款项收取方式的不同 向业主收取的物业费 向业主收取的装修押金 向业主收取的其他费用 向业主收取的车位费 现金 支票、电汇、转账 向开发商收取的物业费 第二种：按管理方式的不同 向业主收取的物业费 向业主收取的车位费 向业主收取的其他费用 向开发商收取的物业费补贴 收益 暂时、待退 向业主收取的装修押金 小区物业收入的管理要点 　　★项目的前期管理　 　　★对业主的收费管理 　　★对开发商的收费管理 　　★特别注意的问题 项目的前期管理 一、合同 1、招标合同 2、前期物业服务合同 3、与业主签定的合同 二、小区基本情况 三、收费情况等 报财务备案的资料 　　　物业公司的收入管理制度已明确要求，管理处主任要按期提报7项内容： 　1、承接项目合同的复印件 　2、小区档案，包括楼盘数量、面积、入住情况等 　3、收费项目及收费标准 报财务备案的资料　 　4、收费周期（月、季、半年、一年） 　5、以户为单位制作的“业主收费测算表”，并汇总计算年度收入规模 　6、每月的业主收费标准变动情况说明 　7、收费员名单 　　　管理点：资料完整、存档、报财务备案 对业主的收费管理 工作内容主要包括： 开票－收款－交存－记录－交回财务 要点：认真、完整、复核 对业主的收费管理－开票 管理处使用的票据： 　　　　　收据　　发票 不能使用自购收据或白条来收费 是原始依据，也是业务与财务交接、复核的依据 物业费、车位费、装修押金不能混开，整本使用 楼房号、姓名、交费时间、交费期间、金额、免收、折扣 按财务管理要求执行 存根顺号、无缺号，金额汇总 收据从财务领取 收据必须要开 收据分类、顺序使用 收据填写要完整 作废、换发票的处理 检查、汇总 票据使用的管理要点： 对业主的收费管理－开票 1、为什么要从财务领取收据？ 　企业不倡导、不允许收入流于财务账外管理。 　收据的领用和交回，要在财务部予以登记。 　物业公司收据领用、回款记录表.xls 对业主的收费管理－开票 1、为什么收据内容要填写完整？ 　 　收据是最原始的记录，是核对的依据。 　存在打折、免收物业的情况。 　管理处主任应根据制度规定，签批“物业费打折申请表”，并存档备查。 　 对业主的收费管理－收款、交存 基本原则：日清日结，当天收到的款项当天存入公司账户。 不允许使用的款项存放方式： 1、大量现款存放于办公室 2、款项存入个人账户，且公私混用 现金日记账 对业主的收费管理－记录 要逐笔记录现金日记账.xls 对业主的收费管理－交回财务 　1、每月结账日前，收据存根和对应的现金交款单要交回财务。并登记物业公司收据领用、回款记录表.xls 　 　2、业务、财务核对一致后，管理处主任填写发票开具申请单.xls 对开发商的收费管理 首先提请大家注意的一点： 　　向开发商收取的款项不允许是 　　　　　　◆现金◆ 对开发商的收费管理 1、编制“开发商物业费补贴测算表”，也要按户记录 2、应于次月向开发商结算上月物业费 3、报财务审核开票 特别注意 不允许坐支收入即不能从收取的现款中直接支取使用，哪怕是因工作所需。 收入管理的目标 严格执行物业公司“小区收入管理制度”。 记录完整、有据可查。 财务监督到位，过程管理、复核工作全面，有问题及时处理。 能对小区收入的完整性进行统计分析。 第二部分 合同管理　 需注意的事项 一、签定合同的完整性 1、存在漏签合同的情况 2、对特殊情况要报请、备案 需注意的事项 二、合同内容的修改应遵守工作流程 1、遵守物业公司制定的合同