小高层公寓可行性分析报告.docVIP

目录 前 言 一、2003年沈阳市房地产基本市场情况分析 二、消费者需求调查分析 三、浑南地产市场大势分析 四、自身项目SWOT分析 （一）自身状况分析 （二）优势分析 （三）劣势分析 （四）机会点分析 （五）问题点分析 五、周边主要竞争对手分析 六、周边主要竞争对手基本情况对比 七、本项目市场定位 八、开发商与专业的全案代理公司合作的可行性分析 前 言 “凡事预则立，不预则废”，作为本项目地产开发商而言，面临着当今房地产市场的严峻形势，同样，必须先谋后划，谨慎而行。 2003年，沈阳市房地产市场开工建设面积将大幅提升，仅浑南新区开发面积高达90万平方米。如此大的市场压力和同质化现象严重的竞争趋势，迫使大量开发商考虑把专业的事情交给专业人员完成。由专业的全案营销策划公司通过对企业资源、竞争态势、市场需求的把握，进行目标群体的准确细分与项目的准确定位，针对具体楼盘情况具体分析，制定科学、合理、完善的整合营销策略。以最短的时间完成销售，降低销售成本，从而达到利润最大化，最终实现双赢。 今年是浑南新区楼市正式开盘的第一年，新区房地产开始真正面对市场，接受市场的检验。4月23日沈阳第二届房屋交易会在浑南召开，“河畔新城”、“假日·伊丽雅特湾”、“塞纳家园”、“新洲·上海花园”、“慧缘馨村”等浑南的楼盘首次亮相、接受预定和进行销售。 浑南新区经过几年来的“卧薪尝胆”，终究厚积薄发，兴旺的人气，便利的交通，科学的市政规划，齐备的市政配套设施……，浑南，这个“金廊”区域的龙头位置，正呈现出百花齐放、百花争鸣的局面。 本次调研是为伊丽雅特湾缪斯廷小高层公寓在即将开盘之际，寻找有利的市场支持点，所以考察重点在本项目周边地区重要竞争对手的楼盘——新洲·浦江苑、来美安国际公寓、SR新城。 以上多家竞争对手业已开盘认购，抢得先机。我们，容不得半点闪失。兵马未动，策划先行，知彼知彼，百战不殆！ 一、2003年沈阳市房地产基本市场情况分析 （一）住宅逐渐向城郊扩展，中低价位、面积适中的商品住宅畅销。 1、2003年1-7月份沈阳市商品房销售价格比率 图1 2003年1-7月份沈阳市商品房销售价格比率 分析：从今年商品房销售价格上看普遍走高，中低价位的商品房大受欢迎，单价2500元/m2以下的住宅占46%，2500—3500元/m2的占34%。?从每套住宅面积看，面积适中的商品住宅倍受青睐。在沈阳的商品住宅销售中，每套面积在60—120平方米的占48.4%，120—150平方米的占31.6%，而60平方米以下和180平方米以上的分别占3.2%和4.6%。 2、沈阳市商品房8月份住宅平均价格表 单位：元 区域 增量住宅价格 比上月 存量住宅价格 比上月 全市（七区） 3107 105 2514 132 和平区 3837 1 3052 50 沈河区 4609 -108 3072 180 皇姑区 3330 -84 2554 158 铁西区 2680 38 2258 138 大东区 2850 1 2299 70 东陵区 2608 79 2420 284 于洪区 2389 28 2048 95 图2 沈阳市商品房8月份住宅平均价格表 3、沈阳市商品房8月份住宅平均价格图 ? 图3 沈阳市商品房8月份住宅平均价格图 ?4、沈阳市商品房8月份各区销售面积及比重 区域 本月销售面积（平方米） 本月比重 全市(七区) 543,178 1 和平区 53,909 0.10 沈河区 62,793 0.12 皇姑区 68,332 0.13 铁西区 91,352 0.17 大东区 115,162 0.21 东陵区 59,931 0.11 于洪区 91,701 0.17 ? ? ? 图4 沈阳市商品房8月份各区销售面积及比重 （二）2003年沈阳市房地产市场供给情况 2003年，房地产开发建设总规模2300万平方米，其中住宅面积1845万平方米；施工总面积1500万平方米，其中住宅面积1100万平方米。 2003年，预计竣工总面积500万平方米，其中住宅面积400万平方米。 2003年，沈阳市建委确定20个规模在20万平方米以上的小区作为重点住宅开发项目。其中，50—100万平方米的小区8个，100万平方米以上的小区5个。? （三）必须注重产品个性化的开发。 目前，沈阳楼盘同质化问题严重，任何的楼盘项目都应该有自己的特性，正是这个与众不同的特性，才是吸引目标客户群的关键。2003年激烈的市场竞争，迫使开发商对营销方式重新整合，宣传突出自己的特性甚至创造这种特性来吸引消费者的眼球，从而促进销售。 二、消费者需求调查分析 （一）对建筑形式的倾向性 图5 建筑形势倾向性调查分析 分析：在建筑结构多