淮安市场报告(第四稿).doc

江苏淮安市房地产市场 第一阶段调研分析报告 (讨论稿) 上海旭鹰房地产整合营销机构 上海品扬房地产经纪有限公司 二零零七年七月六日 目 录 第一部分 淮安市基本情况 一、淮安市概况 二、经济发展情况 三、经济发展思路 四、支柱产业 五、第三产业 六、人口及人口导入 七、市民收入及消费水平 八、城市规划发展方向 第二部分 清浦区和清浦城南片区基本情况分析 一、区域分析 二、第三产业发展情况 三、城南片区当前现状、特征、政府规划前景及具体规划 四、目前交通状况及前景 五、政府对于城南片区的建设及宣传力度 六、当地市民、村镇居民的认知度和认可度 第三部分 淮安市房地产市场分析 一、房地产市场发展历史 二、房地产市场现状和特点 三、2007-2008年土地供应情况 四、2007-2008年房地产市场供应量分析 五、房地产市场销售情况分析 六、房地产市场需求分析 七、房地产市场价格走势分析 八、二手房市场情况 九、房地产市场未来趋势分析 十、房地产市场区域板块分析 第四部分 清浦区城南片区房地产市场情况 一、区域房地产市场现状 二、区域房地产市场特征 三、区域成交客源分析 四、区域未来供应量分析 五、竞争个案基本情况和分析 六、城南片区房地产发展概况及展望 第五部分 淮安市房地产重点项目市调情况 一、清浦区 二、清河区 三、经济开发区 第六部分 项目投资建议 一、项目概况 二、项目SWOT分析 三、项目投资建议 四、关于产品策略及项目操作的初步建议 第七部分 市调说明 第一部分 淮安市基本情况 一、 淮安市概况 淮安属江苏省省辖市，位于苏北平原中心地域，京杭大运河与古淮河交汇处，全市总面积1.06万平方公里。与宿迁、连云港、盐城、扬州4市及安徽省相临接。是一块非常古老的、具有光荣革命传统的、美丽富饶的土地，有着鲜明的区域性政治、经济、文化特色。 （一）历史沿革 淮安原名淮阴，是一座历史悠久的古老城市，作为江淮流域古文化发源地之一，她的历史可以追溯到五千多年前。新石器时代的青莲岗文化，就因发现于淮安的青莲岗而得名。汉武帝元狩六年(公元前117年)开始建县，距今已有2000多年；东晋初年开始营造城池；义熙七年(公元411年)置山阳郡；南齐永明七年(公元489年)始称淮安。从东晋义熙七年开始，至清末的1600年间，淮安长期是郡，州，路，府的治所，成为江淮流域一个经久不衰的政治和文化中心。 淮安历史上英才辈出，共和国开国总理周恩来就出生在这里，此外还有汉代军事家韩信，汉代辞赋家枚乘，抗金女英雄梁红玉，《西游记》作者吴承恩，民族英雄关天培等，《老残游记》作者刘鹗也是在淮安长期定居期间创作了《老残游记》这一名作。 淮安不仅人杰地灵，而且风景优美，沿大运河，环洪泽湖，既可领略自然风光，又可观赏名胜古迹。境内的盱眙第一山国家森林公园和明祖陵，以及秀美的河湖风光，为淮安新世纪旅游业的发展提供了广阔的空间。 建国以来，特别是在改革开放以后，淮安人民发扬老区人民的革命精神和优良传统，开拓创新，锐意进取，在经济建设方面取得巨大成就，把一个原“一穷二白”的淮安建设成为江苏新兴的交通枢纽、工业城市、全国重要的农副产品产加销基地、江淮平原的重要商埠。 淮安行政区划建国后几经调整，至1971年现市境始全属淮阴专区。1983年，淮阴专区改为淮阴市。1987年，辖县淮安、宿迁改为县级市。1996年8月，宿迁、泗阳、沭阳、泗洪四县（市）从淮阴市析出，成立地级宿迁市，同时灌南县划归连云港市。 2001年经国务院批准，淮阴市行政区划实行重大调整：原淮安县级市改为楚州区、原淮阴县改为淮阴区，一并划入新淮安市区。区域调整后，辖清河、清浦、淮阴、楚州4区，涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，共117个乡镇、11个街道办事处、241个居民委员会，总面积1.06万平方公里，总人口527.68万，其中市区面积3171平方公里，市区人口273万，市区建成区面积85平方公里、市区建成区人口85万。从此，新淮安跨入大型城市的行列。 （二）城市概述 淮安全境地势平坦，地形西高东低，河湖交错，水网密布，水域开阔。京杭运河、淮沭新河、古黄河、盐河、苏北灌溉总渠、淮河和淮河入江水道在境内纵贯横穿。西有全国五大淡水湖之一、素有日出斗金之称的洪泽湖，东有白马湖、高邮湖。 淮安气候宜人，境内属温带季风气候，四季分明，气候宜人，年平均气温14℃，年平均降水量940毫米，年平均日照时数2130-2430小时。 淮安资源丰富，地下蕴藏石油、天然气、凹凸棒土、岩盐、芒硝等矿产资源，可开采的岩盐储量1300亿吨。 　　淮安是江苏南北交通交汇中心，近年来基础设施和投资环境发生了巨大变化。交通上，水运便利的京杭大运河贯穿境内。京沪、宁连高速公路已建成通车，新长铁路淮安段已开始营运。2006年，宁淮、淮盐高速公路