现代购物中心顾问建议绪论.ppt

现代购物中心顾问建议研究 中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.12.2014 购物中心的布局设计是以商业定位为依据，从商业模块的概念、动线和销售支持区域三个方面进行展开的 商业模块概念发展 动线设计 销售支持区域设计 购物中心商业规划 一、思维导图 购物中心的布局设计是以商业定位为依据，从商业模块的概念、动线和销售支持区域三个方面进行展开的 阶段 第一部分商业模块概念发展 第二部分动线设计 购物中心模块布局 购物中心动线设计 阶段成果 物业条件假设 商业概念确定 业态特性分析 租户需求访谈 工作内容 1 2 3 4 购物中心的物业指标假设 商业业态多维度分析 业态面积占比、目标客群定位等 租户面积及楼层需求访谈、位置需求 5 人流动线的类型及其设计参数 人流动线设计 购物中心布局方法 6 中庭设计 7 物流、人流通道设计原则及输入参数 物流、消防设计 中庭的类型及其设计参数 8 配套设施、销售支持设计 第三部分销售支持设计 购物中心落位 通过物业条件假设、商业概念确定、业态特性分析以及租户需求访谈四个维度的分析，得到购物中心的初步落位图 购物中心初步落位图 购物中心初步落位图 物业条件假设 购物中心的物业指标假设（建筑物业类型、商业体量、层数、主入口……） 业态特性分析 商业概 念 行业/子行业/业态面积占比 主题模块落位 目标客群定位 商业业态多维度分析 租金水平与面积需求 消费频率与消费类型 租户面积及楼层需求访谈 租户位置需求 租户需求 确定项目的建筑类型、商业体量、入口位置、停车场以及中庭等，来明确项目的研究对象 物业条件假设 物业条件假设 输入条件 输出结果 结合项目第一阶段在行业/子行业/业态面积占比确定、目标客群定位以及主题模块落位，明确本项目承载的业态及布局方向 商业概念定位 行业/子行业/业态面积占比 本项目规划的商业功能、子行业及业态面积占比，以及相关业态的代表品牌细化表 目标客群定位 本项目目标客群定位，不同客群规模的占比（男女性别占比）等 主题模块落位 本项目包含的主题模块、相应规模比例以及布局 商业概念定位 确定购物中心的内涵（租户、客群） 基于购物中心整体的商业概念，通过各模块和子模块商业概念的组合与互动，共同构建并传递购物中心的市场定位和价值内容 某购物中心 模块 1 子模块1 依据主力行业或其他主题，对购物中心商业概念进行逐级分解形成模块和子模块，各模块/子模块分别承担购物中心的某个主力行业或主题 以建立市场Dominance或建立有效的影响力为原则，对模块/子模块进行规划，包括： 在整体商业框架的目标消费群定义下，各模块可能拥有细分的目标消费群 各模块/子模块提供独特的服务内容和价值，可能有着独特的文化和视觉体验 各模块/子模块的行业组合，包括行业类型、涉及的子行业及其深度、档次结构 各模块/子模块的店铺组合，包括店铺的类型、数量，是否采用主力店、主力店的选择方向 各模块/子模块的布局和相邻关系 通过从整体到模块/子模块 top-down 的规划方式，确保整体商业概念最大化的落实和一致性 模块 2 模块 3 模块 4 举例 子模块3 子模块2 举例 – 某生活时尚中心定位于向高端客户群提供家庭生活的一站式购物，由七个模块组成 二、购物中心业态、布局、动线等建议 通过租金水平、面积需求、消费频率以及消费类型四个维度的分析，得出了各业态的合理落位楼层图 业态特性分析 租金水平 面积需求 消费频率 消费类型 多维度分析 低层区 中层区 高层区 1 2 3 4 服装服饰 服饰配件 化妆品 药妆店 Body shop 西式快餐 中式快餐 主题酒吧 音乐酒吧 便利店 食品专业店 3C数码 体育用品 儿童服装 体育用品 儿童家居及用品 儿童玩具 礼品 家庭耐用品品牌店 美食广场 健身瑜伽 影院 KTV 儿童早教 慢摇酒吧 SPA 足疗 家庭餐饮 商务餐饮 主题餐饮 美容美发 儿童摄影 西式餐吧 中式餐吧/茶餐厅 专业百货 儿童娱乐 课外教育 业态特性分析 购物中心 相对购物行业，第一片区业态建议楼层以低层区为主，第二片区以中层区为主，第三片区业态以主力店为主、楼层可覆盖B1-4F 购物行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图 ≥3000 ≤100 301-500 501-1000 101-300 1001-3000 面积需求 租金水平 高 低 中 中低 中高 第一片区 第二片区 第三片区 租金水平-面积需求 相对餐饮、文化娱乐行业，面积需求小、租金水平高的业态建议布置在低层区、中层区，面积需求大租金水平较低的业态建议设置在高层区业态 餐饮、文化娱乐行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图 ≥2500 ≤400 1200-2500 400-1200 面积需求 租金水平 低 中 中低