资产评估（第二版）第6章.ppt

汪海粟 中南财经政法大学 whaisu@163.net 第六章 房地产评估 房地产评估收益法的应用 房地产评估市场法的应用 房地产价格体系，影响房地产价格的因素 房地产的特性以及评估特点 房地产评估的对象、类别及相关概念 土地价值评估的剩余法 在建工程的评估 汪海粟 中南财经政法大学 whaisu@163.net 房地产评估对象及其分类 房地产 通常是指房屋建筑物（含相关建筑物和附着物）和承载房屋建筑物的土地的合称，法律上称为“不动产”。对城镇某宗房地产，通常称为物业。 资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要，通常可以将房地产区分为三种评估对象：单纯评估土地价值、单纯评估房屋建筑物价值、房地合一价值（或称房地产价值、物业价值）。 2 房屋建筑物及其分类 1．按房屋的使用性质划分，主要有： （1）工业厂房（2）商业用房（3）住宅（4）文教卫生用房（5）其他用房 2．按房屋的结构类型划分，主要有： （1）砖木结构： （2）砖混结构 （3）框架结构 （4）剪力墙结构 （5）框架—剪力墙结构 汪海粟 中南财经政法大学 whaisu@163.net 房地产特性和评估特点 房地产评估的特点 由于房地产商品的特殊性，在房地产评估中， 以下几点与其他有形资产评估有较大区别： 1．非完全竞争性 2．非成本因素重要性 3．房地不可分割性 房地产的特性 1．位置固定性 2．供求区域性 3．经济用途的可变性 4．价值量大，生产周期长，使用时间长 5．保值与增值性 6．内在、外在环境的统一性。 汪海粟 中南财经政法大学 whaisu@163.net 土地价格的基本构成 1．土地取得费 （1）征地费 （2）拆迁安置补偿费 2．土地开发费 （1）基础设施配套费 （2）公用事业建设配套费（3）小区开发配套费 3．土地所有权收益 4．其他。 （1）税费 （2）投资利息 （3）利润 土地价格的主要类型 1．土地所有权价格和土地使用权价格 2．基准地价、标定地价、出让底价、转让地价和租赁地价 3．土地总价、单位地价和楼面地价 房屋建筑物价格主要类型 1、出售价格和租赁价格； 2、房地产（或建筑物）的总价格和单位面积价格； 3、现房价格和期房价格； 4、销售价格、租赁价格、抵押价格、课税价格和典当价格等。 评估中可以根据具体情况进行房地分估或房地合一评估，针对具体的资产业务情况，对评估价值的种类和内涵予以定义和披露。 土地、房屋建筑物价格及其构成 1、土地价格及其构成 2、房屋建筑物价格及其构成 房屋建筑物价格的基本构成 1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5．资金成本 汪海粟 中南财经政法大学 whaisu@163.net 房地产价格的影响因素 一般 因素 区域 因素 个别 因素 三个影响因素 1．经济因素。 2．社会因素。 3．行政因素 1.商业用房地产区域因素：区域业态类别及竞争状况，经营者的经济实力与经营才能，商业繁华程度，顾客质量，交通状况等。 2.工业用房地产区域因素：与产品及原料集散中心的距离，产业集聚度，交通运输状况，劳动力市场供求状况，对水质、空气产生污染的程度，与关联产业群的距离，行政干预及管理程度等。 3.住宅用房地产区域因素：日照、温度、湿度等气候条件，离市中心的距离，交通状况，当地居民职业、文化程度，学校、公园、医院配置状况，商店、购物中心布局，噪音、空气污染状况，政府对土地利用程度的管理等。 1．土地个别因素 （1）面积与形状（2）地形与地势（3）地力与地质 （4）容积率（5）土地用途 （6）土地使用年期 2．房屋建筑物个别因素 （1）面积、结构、材料等（2）设计、设备等 （3）施工质量 （4）产权状况、已使用年限、物业管理情况等 （5）建筑物是否与周围环境协调 汪海粟 中南财经政法大学 whaisu@163.net 收益法在房地产评估中的应用 一、收益法在房地产评估中的对象及适用范围 收益法是被广泛地运用于收益性房地产价值评估的方法，又称资本化法或收益还原法。收益法是将房地产的年纯收益按一定的还原率资本化，即在一定的折现率下计算出的未来纯收益的现值总和，作为房地产的评估价值。 运用收益法评估房地产价值，只要待估对象具有连续的、可预测的纯收益，则评估对象可以是单纯的土地，也可以是地上的纯建筑物，也可以是房地合一的房地产。 评估房地合一的房地产价值 单独评估土地价值 房地合一情况下，房屋建筑物价值评估 二、收益法在房地产评估中的基本模式 汪海粟 中南财经政法大学 whaisu@163.net 收益法在房地产评估中的基本模式 假设年收益不变，收益年期为永续的条件下 （一）评