中原2010年5月武汉美加总部基地市场定位及物业发展策略试题.ppt

美加总部基地 市场定位及物业发展策略 中原地产 Wuhan 2010.5 4 项目定位及产品建议 3 2 1 市场条件判断 项目分析 产业客户研究 城市经济发展进程加快，武汉未来必然跻身全国一线城市的行列，国、内外集团企业必将争先抢驻武汉。 中部崛起 2004年 两型社会 2007年 1+8城市圈 2008年 中部地区中心城市 2010年 GDP1435.84亿元武汉排名第十三 GDP达到3141亿元，增长15.6%，增幅创11年来新高 3960亿！2008年武汉GDP逆势涨15.1% GDP首破4500亿元，增长13% 提升区域内的资源配置效率和产业布局 ； 国家政策的倾斜带来更大的发展空间 ； 改变区域的经济增长模式和产业发展，提升可持续化发展 ； 由区域一体化而市场一体化，对于投资与消费具有重大意义 。 武汉产业转型为高速发展期，将从各自为阵转为统筹规划，提升集约化、集中化程度，避免重复投资，带动产业分布合理化发展 根据武汉城市空间拓展模式以及轨道交通规划，大武昌将分别沿东向、南向、北向拓展城市腹地。重点发展科技新城、南湖新城以及杨春湖城市副中心，而渐入佳境的光谷，无疑已成为武汉城市东扩的主导。 大武昌强势外拓，光谷作为国家级高新技术区域首当其冲，带动性明显 区域发展的主要动向及未来预测——交通先导、生态优先，复合化、簇群化 ① 一条主轴，四大簇团： ② 一个都市核心，三个支撑中心： ③ 一个资源保护网络，多条生态廊道 光谷：依托光电子信息、生物工程和现代制造业等 各大产业板块的建设与发展，提升了产业的竞争优势，全面提升高新区的资源整合能力、持续创新能力、产业生成能力和经济产出能力，进一步增强创新优势和竞争优势，促进高新技术产业的快速发展，缩小了与国际同行业先进水平的差距，在全球产业分工中已占有一席之地。 光谷产业的快速发展，直接提升了武汉的经济产值，重视程度非同一般 光谷商圈 光谷创意产业基地 光谷软件园 关东电子产业园 光谷金融港 微软、IBM、西门子、海尔、施乐、美国EDS、惠普、东风、摩托罗拉、美的等，其中美国20家、日本20家、英国6家、德国4家，其他几个国家，目前武汉已有72家世界500强企业 。 500强企业中的跨国公司投资项目基本集中在两个国家级开发区。其中武汉经济技术开发区占500强在汉投资总额的90%。武汉东湖高新开发区则吸引了17家500强安营扎寨 。 武汉已有72家世界500强企业，光谷就有17家，发展势头强劲，为工业发展提供了强有力的客群支撑。 本区域建有关东科技园、关南科技园、大学科技园、光谷软件园、富士康武汉科技园，以及汽车电子、金融后台、武钢、武重、武锅等产业园。 正在建设国家生物产业九峰创新基地和九龙产业基地。 截至2008年底，东湖新技术开发区注册企业达12,784家，其中经营活跃的有8,000多家。 截至2009年9月，光谷拥有华工科技、武汉凡谷、烽火通信、凯迪电力、东湖高新、人福科技、长江通信、光迅科技、精伦电子、三特索道等21家在国内外资本市场上市的上市公司，上市公司数占湖北省的三分之一。 光谷是湖北乃至中部地区上市公司最密集的区域，产业生命力强 光谷区域的工业地产产品丰富，但价值偏低，改善性需求强烈 在当前市场情况下，依托光谷发展，以六大支柱产业为基础，光谷形成集研发、生产、流通为一体的各行业产业链，产业链中各个环节对各自的办公环境、硬件设施等方面均有不同的需求，基本形成几种供应特点—— 厂房型——满足生产为需求 仓储型——满足储存、流通需求 智慧型——满足科研、办公需求 光谷写字楼的市场表现及客户特征： 售价较低，价值洼地 南北差异，客户区隔 区域内写字楼客户因地域差异形成明显的区隔，南光谷以高科技版块企业为主，北光谷以贸易、服务类企业为主。 新政颁布后，武汉作为华中中心城市，也不能独善其身，在经历短暂的担心首付和房贷因素的影响后，成交量开始走低 根据目前的发展态势，房地产市场将面临严峻的考验，目前商品房市场成交惨淡，在出口恢复性增长、内需进一步扩大的前提下，国家为防止经济发展过热，房地产的刺激政策在相当长的一段时间内很难再次出现，未来房地产的发展得依赖居民消费能力的稳步提升，预计时间会维持1-2年时间。 新政后工业地产开始受到广泛关注，08年大量的工业用地储备催生工业地产焕发新的活力 新一轮房地产调控出台后，住宅市场成交惨淡，但商业和工业地产逆市飞扬，上涨势头强劲，且武汉08年大量工业用地的出让使开发规模逐渐加大，后劲十足。 其实，工业地产在投资领域更具有优势。与住宅