柏龙广场定位及财务测算(终稿)概述.ppt

新柏龙 新气象 给龙岗一颗蜕变的心 我们带着问题… 整体收益是否扩展？商业价值是否被低估？ 在龙岗老街商圈改造升级时，是否需要审时度势、与时俱进？我们的发展动力在哪里？我们的发展基础是什么？我们的发展方向是什么？ 如何将本项目临近地铁口的优势和效应最大化？ 如何在龙岗老街商圈中占得先机和主动，如何凸显本项目的特色？ 如何与五洲风情、天虹等联合融合、资源共享？如何产生聚变效应？ 项目如何实现在老街双龙站商圈中形成商业联动、互补，如何既要保持一定商圈独立化，又要实现一定商圈差异化？ 在新时期新机遇来临前，我们是否需要考虑启动商业招商/销售？如何有效将招商/销售结合？如何实现项目整体价值的最大化？ 背景描述 本方案基于前篇对项目市场的总体调研报告研究的基础上，针对性的深入挖掘和研究细分市场的理论数据结构，从科学各结构分析系统对项目定位进行更合理的研讨。 定向市场： 调研组历时20天，前后投入专业人员16人，走访百货商场35个，超市9个、商业街15条、专业市场项目8个、新锦睿客户资源库客户180个，获得有效调研卡及问卷7358份，又经过7天整理分析和补充完善，调研结果具有较高的参考意义和市场价值。 经营方向 销售方向 测算方向 第一篇 经营篇 市场的声音 龙岗中心城区域商圈分类 商圈规模 早期以龙平东路为轴心，向周边辐射发展。商业街北起新港鸿休闲中心至深惠路口，全街长约1000多米，与老街交汇的街道共有7条。 老街商圈分析 项目所在商业组团业态经营状况分析 项目名称 品牌商家 品类 目前经 营情况 备注 五洲风情 赛格 电子市场 一般 位置相对偏、面积过大 六千馆 品牌中餐 较好 特色、品味、营养 豪客来 品牌西餐 良好 特色、品味 必胜客 特色餐饮 良好 特色、品味 科迪宇手机 通讯数码 良好 位置较好 东亚银行 商业配套 良好 ———— 龙盈泰 天虹 超市+百货 较好 片区商业标杆 国美 电器 良好 ———— 麦当劳 品牌快餐 较好 特色、品味 面点王 品牌餐饮 较好 特色、品味、营养 东江丽景酒楼 中式餐饮 良好 粤菜为主 柏龙 苏宁 电器 较好 位置较好，卖场大 itat 服装 一般 面积过大，档次低 真功夫 中式快餐 较好 位置好，特色 名称 位置 营业面积（㎡） 主营产品 东方茶都 深惠路与龙城中路交汇处 80000 茶叶 集银皮革综合广场 深惠大道1268号 51000 皮革 龙岗电子世界 龙城中路 15000 电子 大广农贸批发市场 深汕路龙岗段78号 15000 农产品 东都汽车城 深惠路荷坳段 130000 汽车 义乌小商品市场 龙岗龙东 100000 小商品 深惠路沿线预计新增大型批发市场一览表 批发市场名称 位置 主营产品 龙岗陶瓷批发配送中心 龙岗街办南联社区 陶瓷 华南国际汽配用品城 龙岗街道南联圳埔村 大规模汽车配件及用品专业批发交易中心 深惠路沿线现有专业市场一览表 从以上龙岗中心区现有的各类专业市场上看，专业市场的种类相对比较传统，而近年随着消费观念超前的80后进入婚龄，以至诸如婚庆市场也慢慢兴起，满足了这类人群的需求 1、婚庆产业已经成为一个新的朝阳产业，婚庆消费市场的婚纱礼服、婚纱摄影、婚礼服务、婚宴、珠宝首饰与房产、汽车等婚庆产业链充满了巨大潜在商机； 2、在婚庆产业快速发展的过程中，行业正展现出时尚化、个性化、追求浪漫服务的特点。 婚庆类的商品形象佳，品类多样，时尚青春元素突出 婚庆消费费用支出比较可观，平均一对新人消费在6万元左右 一般城市婚礼平均费用的各项费用支出比例（不包含新婚房屋装修、家电家具购买等） 序号 各项支出 费用(元) 各项占比 1 婚宴 30000 0.47 2 买首饰 12000 0.19 3 服装 6000 0.09 4 乐队司仪 4000 0.06 5 拍婚纱照 5000 0.08 6 烟酒糖茶 3000 0.05 7 租用车辆 2000 0.03 8 其它 1700 0.03 ? 合计 63700 1.00 2008年深圳婚庆市场规模约在94.3亿元 户籍人口 非户籍人口 人口数 288万人 648万人 占比 26% 74% 户籍结婚登记数（对） 40884 116362（按户籍和非户籍人口占比推算所得） 总结婚数（对） 约157246 备注：假设非户籍人口结婚也需要在深圳完成婚庆消费 婚庆市场规模：157246*6万/对=94.3亿元 资料来源：深圳统计局和民政局 深圳婚庆市场发展情况 深圳作为最早开放的城市之一，大量拥有新潮消费观念的青年催生了婚庆市场的兴起与发展，婚庆产业发展时间段，准入门槛较低，行业无序经营大量存在，至今深圳还没有一个婚庆专业市场市场； 目前的婚庆市场比较分散，主要的零售渠道分布比较广，涵盖了购物中心、