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房地产企业风险管理 成败之关键---- 风险的预知？ 风险的把控与管理？ 3 项目Ａ 地区公司Ａ 房地产开发 　集团总部 项目Ａ 项目Ｂ 项目Ｃ 项目Ｂ 地区公司Ｂ 目 录 第一篇 预知风险 1.1 地产企业管理 1.2地产项目管理 1.3企业高速扩张 第二篇 如何系统性防范风险 2.1治理结构与内控环境 2.2制度与流程建设 2.3内部审计与监督 第三篇 风险管理战术篇 3.1 案例：强化专业集成 控制投资策划阶段的风险 3.3 案例：从供应商管理入手控制履约风险 3.2 案例：合约管理中法律风险的规避 3.4 案例：责任成本体系---过程中控制风险 几个反面案例： 1997---工程部沦陷 人事干事侵吞财产案 IT手段---高科技犯罪 第一篇 风险的预知与对策 房地产企业管理中存在的风险 企业内外部环境 政策环境 政府关系 合作 业主 　　企业内部治理 　岗位设置 　授权体系 　用人的风险 　KPI考核 　制度流程中的风险 岗位设置的风险之一： 岗位设置的牵制性 房地产企业管理中存在的风险 岗位设置的风险之二： 关键岗位的轮换 童言无忌 房地产企业管理中存在的风险 　　企业内部治理 　岗位设置 　授权体系 　用人的风险 　KPI考核 　制度流程中的风险 授权体系中存在的风险之一 房地产企业管理中存在的风险 权责匹配的问题 授权体系中存在的风险之二 房地产企业管理中存在的风险 信任与监督 　　企业内部治理 　岗位设置 　授权体系 　用人的风险 　KPI考核 　制度流程中的风险 企业最大的风险------用人的风险 房地产企业管理中存在的风险 高价 =高素质人才=高绩效 行业腐败？ ？ ？ 　　企业内部治理 　岗位设置 　授权体系 　用人的风险 　KPI考核 　制度流程中的风险 ＫＰＩ考核中存在的风险之一 房地产企业管理中存在的风险 绩效指标设定的导向性 ＫＰＩ考核中存在的风险之二 房地产企业管理中存在的风险 绩效指标设定的系统性 　　企业内部治理 　岗位设置 　授权体系 　用人的风险 　KPI考核 　制度流程中的风险 制度流程建设中的风险之一： 房地产企业管理中存在的风险 制度缺漏： -----不同时期的不同需求 制度流程建设中的风险之二： 制度建设与操作的匹配： 房地产企业管理中存在的风险 制度控制点缺陷： 制度流程建设中的风险之三： 房地产企业管理中存在的风险 政策法律风险 财务风险 合作中的风险 公司经营的外部环境 政策法律风险之一： 产权所有的风险 房地产企业管理中存在的风险 政策法律风险之二： 房地产企业管理中存在的风险 政策的持续调整 政策法律风险之三：证照办理 房地产企业管理中存在的风险 政策法律风险 财务风险 合作中的风险 公司经营的外部环境 财务风险之一： 销售成本的预结算 房地产企业管理中存在的风险 财务风险之二： 公建、配套成本的分摊 房地产企业管理中存在的风险 财务风险之三： 关于税务返还 房地产企业管理中存在的风险 财务风险之四： 销售收入的结转 国家财务制度的遵循 外部审计关注焦点 房地产企业管理中存在的风险 财务风险之五： 融资风险 房地产企业管理中存在的风险 国际资本对项目的要求 财务风险之六： 现金为王----资金计划中的风险 房地产企业管理中存在的风险 财务风险之七： 按揭放款与现金流 房地产企业管理中存在的风险 政策法律风险 财务风险 合作中的风险 公司经营的外部环境 合作风险之一： 合作模式的选择 房地产企业管理中存在的风险 合作风险之二： 合作方选择的风险 房地产企业管理中存在的风险 房地产项目运作中存在的风险 土地获取 项目定位 规划设计 招投标管理 合约管理 客户承诺 计划管理 物业管理 土地获得中的风险之一 房地产项目运作中存在的风险 　招拍挂与抵押 土地获得中的风险之二 房地产项目运作中存在的风险 拆迁问题 高压线问题 土地获得方式（公司收购与并购） 项目定位与决策 房地产项目运作中存在的风险 市场调研的可靠度 项目可研报告 规划设计中的风险之一： 货不对板 房地产项目运作中存在的风险 面积缩水? 规划设计中的风险之二： 规划验收 房地产项目运作中存在的风险 房地产项目运作中存在的风险 招投标管理中的风险之一 形