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河南恒辉房地产顾问有限公司 2012年1月28日 房地产价格策划 1. 房地产价格分析 2. 房地产定价方法 3. 房地产定价策略 房地产价格策划 1. 房地产价格分析 1.1 房地产商品的价格构成 1.2 房地产产品定价目标 1.3 房地产价格的影响因素 1.1 房地产商品的价格构成 1.1.1 房地产成本 房地产成本是房地产价格的主要组成部分，应加强成本核算和控制管理，杜绝各种浪费，降低成本。以商品房为例，其成本主要由下面七项费用组成。 ⑴ 基地开发费。 ⑵ 勘察设计费。 ⑶ 动迁户用房建筑安装工程费。 ⑷ 房屋建筑安装工程费。 ⑸ 市政配套设施费。 ⑹ 管理费。 ⑺ 贷款利息。 1.1.2 利润 房地产作为一种商品，盈利是价格形成中的一个组成部分。利润一般以房地产成本预算的1～5项为基数，按3％～10％计取利润。 1.1.3 税金 房地产商品价格中的税金部分主要包括营业税、城市维护建设费、教育附加费等内容。 1.1.4 其他附加费 其他附加费主要指人防工程费、住宅建设市政基础设施大配套费等。 1.1.5 土地使用税（费） 该项税费从1988年11月开征，属于固定税额的税种，一般每年税费率为0.5～10元/m2。 1.1 房地产商品的价格构成 1.1 房地产商品的价格构成 1.1.6 其他构成商品房价格的因素 ⑴ 房屋装修。 ⑵ 房屋设备。 ⑶ 房屋附属设施。 ⑷ 地段、层次、朝向。 ⑸ 房屋的折旧。 ⑹ 房屋完好程度。 1.1 房地产商品的价格构成 1.2 房地产产品定价目标 1.3 房地产价格的影响因素 1. 房地产价格分析 1.2 房地产产品定价目标 ⑴ 以获取最高利润为定价目标 ⑵ 以获取较高的投资收益率为目标 ⑶ 以保持市场价格稳定为目标 ⑷ 以应付或避免竞争为目标 ⑸ 以提高市场占有率为目标 ⑹ 以维持企业生存为目标 1.1 房地产商品的价格构成 1.2 房地产产品定价目标 1.3 房地产价格的影响因素 1. 房地产价格分析 1.3 房地产价格的影响因素 ⑴ 成本因素 ⑵ 竞争因素 ⑶ 产品差异 ⑷ 购房者的心态因素 ⑸ 政府的作用 ⑹ 环境因素 1. 房地产价格分析 2. 房地产定价方法 3. 房地产定价策略 房地产价格策划 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本（含税金）的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。其计算公式为: 单位产品价格＝单位产品成本×（1+加成率） 这种方法的优点是计算方便，可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况作调整，在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证开发商获得正常的利润。这种方法也存在着局限性：不利于开发商控制开发成本；没有考虑市场承受能力，有可能形成销售压力。 该方法的关键在于：加成率的估算应根据行业状况和产品特色正确把握。 2.1.1 成本加成定价法 这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在项目投资总额的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算步骤如下： ⑴ 确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。 ⑵ 确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多样性，目标利润的计算也不同，其计算公式为： 目标利润＝ 总投资额×目标投资利润率 目标利润＝ 总成本×目标成本利润率 目标利润＝ 销售收入×目标销售利润率 目标利润＝ 资金平均占用额×目标资金利润率 2.1.2 目标收益定价法 ⑶ 计算售价。根据总成本、目标利润和预计销售量来计算，计算公式为： 目标收益定价法的优点是：可以保证企业既定目标利润的实现。其最大的缺陷是以预估的销售量来计算应制定的价格，颠倒了价格与销量的因果关系，忽略了市场需求和竞争。 这种方法一般适用于在市场上具有一定影响力、市场占有率较高或具有垄断性质的企业采用。 2.1.2 目标收益定价法 以盈亏平衡点为基础制定价格的方法就称为盈亏平衡定价法。 科学地预测销量和已知固定成本、变动成本是盈亏平衡定价的前提。定价后企业产品的销售量达到盈亏平衡点，可实现收支平衡，超过该点就能获得盈利；不足该点则必然出现亏损。 其计算公式为： 或 单位产品价格＝单位固定成本+单位变动成本 以盈亏平衡点确定的价格只能使企业的开发成本得以补偿，而不能获得收益。因而这种定价方法只有在企业的产品销售遇到了困难或市场竞争特别激烈，为避免更大的损失，将保本经营