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第一讲 房地产权属法律制度 一、房地产法概述 （一）房地产的概念与特点 1、房地产是指土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的总称。 2、 房地产与不动产、房屋、土地的关系？ 不动产=土地+地上定着物（房屋+林木等）+海域+矿产资源 房地产=土地+土地权益（建设用地使用权）+房屋 3、特点：固定性；非损耗性；保值增值性；价值的差异性；有限性。 （二）房地产的种类 1、根据权利主体分：公有和私有 2、根据用途分：经营性和非经营性 3、根据位置分：城市房地产和农村房地产 4、根据流转是否受限制分：自由流通的房地产和限制流通的房地产 5、根据是否经登记分：登记的房地产和非登记房地产 （三）房产和地产的关系 房地产=房产+地产=土地上的房屋等建筑物及构筑物+土地+土地权益 1、关系： ①房屋所有权与土地所有权可以分离； ②房屋所有权与建设用地使用权、宅基地使用权可以分离； 2、处分原则：一体处分原则 ①建设用地使用权处分时，附着于该土地上的房屋一并处分； ②房屋处分时，其占用范围内的建设用地使用权一并处分。 案例讨论：教材18页 （四）房地产法的概念和调整范围 1、房地产法的概念和特点 （1）概念：广义：城市和农村；实质意义上：法典、宪法、法律、行政法规、地方性法规、部门规章以及国家政策、司法解释中有关调整房地产关系的法律规范。 （2）特点： 参与主体的多元性：管理、开发、权利主体、交易主体、中介 规范内容的综合性 调整范围的广泛性 调整手段的国家干预性 2、房地产法的调整范围 （1）平等主体之间的房地产关系：权属、相邻、转让、租赁、抵押、中介、物业 （2）非平等主体之间的房地产关系：建设项目管理、建设项目规划管理、开发建设审批、土地征收、市场主体管理、市场秩序管理、税费、质量与价格管理 （五）房地产法的基本原则 土地公有原则 土地所有权与使用权分离原则 市场调节与宏观调控相结合原则 合理利用土地与保护耕地原则 保障房地产权利人合法权益原则 （六）房地产法的渊源 1、宪法 2、法律 3、行政法规 4、地方性法规 5、行政规章 6、国家政策 7、司法解释 8、习惯 二、房地产所有权法律制度 （一）房地产权利概述 1、房地产权利的概念及特点 房地产权利：是指以房地产利益为内容，直接体现一定财产利益的民事权利。 特点： 财产权 众多权利的集合（房地产物权、债权、继承权） 客体：物及行为 2、房地产权利的分类 （1）土地权利与房屋权利 （2）城市房地产权利与农村房地产权利 （3）房地产物权、房地产债权和房地产继承权 3、房地产权利的体系 见教材21页 （二）土地所有权 1、土地所有权的概念与特点 概念 特点：客体的特定性；主体的限定性；交易的禁止性；权能的分离性。 2、内容：占有权能；使用权能；收益权能；处分权能 3、效力范围 （1）法律的限制 （2）内在的限制：“行使所有权有利益” 4、种类：国家土地所有权；集体土地所有权。 （三）房屋所有权 1、房屋所有权的概述 （1）概念 （2）特点：客体特定性；主体广泛性；交易的自由性 （3）种类：城镇与农村；公有和非公有；生活用房、生产用房和办公用房；单独房屋、共有房屋和区分房屋 （4）取得 ①原始取得：建造；善意取得 ②继受取得：买卖、互易、赠与；继承、接受遗赠 2、建筑物区分所有权 （1）概念和特点 概念 特点：客体的特殊性；内容的复合性；主体的多重身份性。 （2）专有权 空间所有权 ①在建筑物的维持、管理关系上：专有部分包括壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所有粉刷之部分 ②在外部关系上：对第三人（买卖、税金、保险），专有部分应达壁、柱、地板及天花板厚度之中心线。 （3）共有权：建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房；占用业主共有的道路或其他场所用于停放汽车的车位；电梯、楼梯、地基、梁、柱、楼顶。按分共有，但不能将自己的份额分出或者转让。 （4）管理权：设立业主大会，选举业主委员会；共同决定有关重大事项；决定物业管理事宜；遵守法律法规及管理规约。 （四）房地产共有 1、房地产共有的概念及特点 （1）房地产共有是指两个以上的权利主体对同一项房地产共同享有权利的法律状态。 包括共同享有房地产所有权和其他权利（建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、抵押权等)-准共有 （2）特点：主体的多样性；客体的同一性；内容的双重性；原因的共同性。 2、房地产按份共有 （1）概念：是指共有人按照确定的份额对共有房地产分享权利、分担义务的共有。 （2）特点： A.按份共有人的权利义务体现在一定份额之上； 份额：依照约定----根据出资额确定--