潭州·碧瓦蓝天房地产建设项目财务经济评价.doc

农业大学东方科技学院 课程设计 课程名称： 建设项目财务经济评价 题目名称： 房地产项目初步可行性研究 班 级： 姓 名： 学 号： 指导教师： 评定成绩： 教师评语： 指导老师签名： 年 月 日 建设项目经济性分析与评价 目录 一、项目概况 - 3 - 1.1地块的选择 - 3 - 1.2基本情况 - 5 - 1.3各项经济指标 - 5 - 二、2012年长沙市房地产发展现状及需求分析 - 6 - 2.1长沙市2013年房地产发展现状 - 6 - 2.2长沙市2013年房地产需求分析 - 8 - 三、市场调查与项目规划 - 9 - 3.1市场调查报告统计 - 9 - 3.2产品定位 - 10 - 3.3房地产开发销售进度安排 - 11 - 四、项目投资估算 - 12 - 五、项目收入的估算 - 13 - 六、经济评价 - 13 - 6.1净现值与内部收益评价 - 13 - 6.2静态投资回收期评价 - 14 - 七、不确定性分析 - 14 - 7.1盈亏平衡分析 - 14 - 7.2敏感性分析 - 15 - 八、结论与建议 - 15 - 九、附录 附录一：市场调查问卷 - 16 - 附录二：竞争楼盘调查表 - 17 - 一、项目概况 1.1地块的选择 在选地之前，我们做了市场调查报告，其中几个问题的数据在本组拍土地时齐了决定性作用。 由以上两个表格我们能明显看到：项目的周边配套设施对客户的购买欲的影响是不可挽回的。若一个普通小高层住宅建在非常偏僻的位置，或者一个别墅群建在吵闹繁华的市区那么结果应该都不会太客观。 房地产地段的选择，对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增值性，其在很大程度上是土地在增值。掌握好时机，以便宜的地价买下土地。土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度，都与地段有着密切的联系。市场供求行情、地块的自然条件、地块的社会条件 、地块的环境条件、地块周围的经济条件、政策限制、人口因素、城市规划因素、心理影响等等都对地块有着深远的影响。 经过市场调查与楼盘调查之后，首先在长沙市国土资源交易系统中查看有哪些可以竞拍的土地，然后对比价格、环境与数据分析结果，选取一块性价比较高的土地来竞拍。竞拍流程：申请数字证书→资源信息浏览→提交竞买申请→交纳竞买保证金→参与资源竞买→查看最高报价保证书。 在长沙土地资源网上我们看中了三块地，一是东岸乡合平村，二是位于远大路的晏家村一块，三是芙蓉区火炬村，由于第三块地离市中心较近并且挂牌价格很高所以经讨论过后排除。前两块地的基本情况如下。 面积(㎡) 起价(万) 竞价幅度 配套费(万) 年限 保证金 容积率 ?合平村地 17535.59 5430 55万 420.8542 40 1100万 ≦2.0 ?晏家村地 56340.05 36425 360万 1893.0257 70 14600万 ≦2.8 地块一：其位于隆平路以北，爵世名邸的东北方向，合平村从西北至东北方向几乎被农科院包围。这块地价格便宜，位于长沙东郊位置，但环境优美，宁静、与世无争，附近也有中低端的娱乐休闲设施。美中不足的是交通不太便利，只有168可以直达，并且周围没有大型商场，也会给生活造成一定的影响。 地块二：位于浏阳河东屯渡桥以东，长沙市汽车东站以西，远大一路以北。不在繁华的市区，与浏阳河相隔不远，空气比较清新。周围一公里范围内大型超市、酒店、学校、加油站、饭店、医疗诊所、农贸市场样样具备。因其与东站为邻，去市区、西南北站、火车站、星沙等地方的公交车齐全，所以交通方便。 经过一番深思熟虑之后，我们选择了芙蓉区远大路晏家村的一块地。 1.2基本情况 项目名称：潭州·碧瓦蓝天 周边配套： 超市：大润发超市、沃尔玛超市、步步高超市、新一佳超市。 银行：建设银行、工商银行、中国银行、招商银行、农业银行。 休闲：华雅高尔夫、碧海云天。 酒店：华雅华天大酒店、新长福、新湘银。 公园：浏阳河风光带。 医院：旺旺医院、马王堆疗养院、芙蓉区红十字医院。 学校：财经中专、树达学院、湖南农业大学、机电职院、田家炳中学、27中等等。 公共交通：501路、703路、802路、502路、130路、127路、126路、114路、110路、103路等十多路公交线路；地铁2A号线；汽车东站。 周边环境： 1、主舵一河一湾·漫步风光带：浏阳河，长沙的母亲河，千年流淌，静水流深。传承楚风汉魂，绵延红色历史，在历史的长河中，孕育了湖湘文化。书香门第，一河一湾，惠风和畅，江景满目，有着千年美景传承。让您重