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瓦房店新城营销计划书(第一季度)
新城度营销计划书
(第一季度)
一、 市场研究(针对瓦房店)
(1)市场趋势研究
? 土地放量:09年瓦市土地放量集中且偏大,主要放量区域集中在新城区(西口区),其次是老城区(岗店区)2大区域。
? 待售商品房面积:由于09年的土地放量集中于新城区,待售商品房面积突增,约百万平的待售面积;老城区约62万平的待售,区域竞争激烈。
待售商品房面积
区域
新城区
老城区
其他
水岸
花都
深长城
项目
长兴
花园
凤凰城
昌盛经典
财富旺座
圣嘉 美地
隆成一品
瑞安新城
翰林项目
区域
待售面积(万)
7
5.1
10
30
40
6.3
5
35
17
10
15
总计
103.4万平
62万平
共计
180.4万平
? 住宅商品价格走势:
09年瓦市商品房市场的价格总体上基本保持在较为稳定的态势,呈缓慢减速增长,同时对国内房地产市场的冲击影响反应相对滞后。
价格分布,高价区集中在新城区和城中心,中低的价区集中在岗店和瓦轴区,高价区的均价高于中低价区约至少500元/平。
价格走势,09上半年,市场处于减速上升阶段,市场价格略有小幅攀涨,涨幅在50-100元/平;下半年,受外区域不良市场环境的影响,至11月前价格基本维持不变,随着经济危机的加重,11月房地产市场出现整体销售瓶颈。
随即,市场出现局部的价格战,降幅在1000元/平。如
EG,都市阳光推出特价房1890元/平起价,2月销售30余套,现于不足20套;
EG,润丰家园整体均价下调1000元/平(调价后均价3000元/平),封盘;
EG,鸿富家园推出特价房10套(抵债),1400元/平,全部售罄。
说明:低价促销受用于低端产品使用者的少数低端客群。
瓦市住宅价格走势
? 住宅商品销化情况
全年消化量情况约1500套,总交易面积约11万平左右。
主要项目的消化情况
区
域
项目
占地
建筑
面积
推出
面积
均价
08消化
套数
总体消化率
(推出量)
10年市场投放量
新
城
区
都市阳光
18万
27万
27万
3000元/平
240套
90%以上
基本售罄
世纪华府
2万
5.1万
5.1万
3700元/平
4套
1%
5.8万
圣嘉美地
8万
约10万
6万
3100元/平(1)
3300元/平(2)
320套
99%(1)
36%(2)
4.8万
鸿福家园
5万
10万
3万
2700-2800元/平
100套
20%
0.18万
老
城
区
隆成一品
5万
6.3万
6.3万
3200元/平
50套
77%
7万--9万(六中东侧)
瑞安新城
8万
21万
2.35万
2800元/平
166套
51.55%
6.5万
说明:年消化量相比往年大幅下降,往年在5-6万平/项目,09年2万平左右/项目,全年瓦市消化量约在8-10万平。
(2)市场竞争研究
? 竞争格局:仍呈现两大竞争格局:新城区和老城区为主,其次是城市中心区域和城北瓦轴区
? 发展趋势:新城区仍是价格标杆,并在近1-2年内仍然保持价格领袖地位;老城区跟随新城区同比增长,性价比较高,具有较强的竞争力;城市中心板块呈现疲态,上涨空间进入瓶颈期,随着新城区的日益成熟以及城市交通和商业的发展,未来几年内将逐渐退出高端市场的区域竞争;城北区域因工业环境限制,将成为中低端的大型居住群。
? 竞争项目
目前,依据市场竞争现状,我们选取三类竞争项目,进行研究分析:
项目
竞争类型
10年营销计划
项目评价
优势
劣势
深
长
城
市场领袖
-新城区项目
? 价格战为主导
? 力推世纪华府项目,低价消化1/2期剩余房源,1890元起价
? 推广:户外展示+转介绍促销送现金+低价促销
? 联手销售
? 开发商信誉-上市
? 区域发展潜力
? 客户认可度,口碑
? 三期建筑质量一流
? 以低价为主导的销售策略吸引强
? 区域同类产品集中,竞争激烈
? 户型设计与客户需求脱节,面积偏大,格局不合理,北向面积大,非通透户型多,舒适度低
? 三期建筑成本高,客户对此优势关注低,认知不足
对瑞安的影响
2期的低价策略截流了本项目的部分低端的客户,首要关注点价格
圣
嘉
美
地
市场代表
-复合区域领导项目
? 仍以复合区域的中低价位占据新老两城区的主额市场
? 预计10年推售2期整个房源,现售1期尾房和2期4栋
? 推广:强力外销与实力内销结合
? 占据2区域综合优势 成熟+发展
? 性价比较高,用材较高,客户认知好
? 现房景观,体验营销力效足
? 坡地,项目通达度不高,出行不便利,尤其是偏老客群
? 推广单一,主要靠外销
对瑞安的影响
两项目客层部分重叠,户型雷同,除区域选择外,项目价值点的充分展示体验,是客户成交的关键
隆
成
一
品
竞争对手
-同区域类产品供应项目
更换代理公司后,明确具体的营销方案尚未明示,但从团队上加大
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