商业银行第五组技术总结.pptx

商业银行学案例分析 组员：陈永成、李书琦、 罗园莹、柳林茂、 郑碧丹、黄金亮 企业概况 案例陈述 案例思考 对策及启示 目录 目录 项目评估美化，实际经营打脸 Do you ? DELAY 目录 DELAY 项目评估美化，实际经营打脸 企业概况 1 企业概况 C酒店公司，于2005年8月29日成立，位于南方沿海F省某旅游城市，注册资本人民币1.5亿元，实收资本人民币105亿元，其中货币出资7000万元、酒店国有土地使用权及地上建筑物以评估价值作价8000万元，由Y房地产投资管理公司独资发起，并由自然人萧某实际控制，经营类型为旅游度假酒店，主营住宿、餐饮、商场以及会议等配套服务。 C酒店最早由美国最佳西方旗下大中华地区首家按五星级标准兴建的温泉度假酒店。2009年初被F省旅游星级饭店评定委员会评定为“金叶绿色旅游饭店”。C酒店定位为酒店和温泉兼营的多功能度假地，主打温泉汤池，该酒店在F省的项目位于其金三角枢纽地带，该地段毗邻水库风景区和高尔夫球场，是各大房地产商青睐的投资之地，当地已同时存在多个类似旅游度假酒店。 企业概况 C酒店原在当地S银行办理经营性物业贷款1.6亿元，贷款全额发放。在H银行营销下，C酒店同意在H银行办理贷款，用于置换S行项目贷款，同时新增0.7亿元贷款用于酒店日常经营性开支。 C酒店的股东Y房地产投资管理公司，于1995年5月25日成立，法定代表人萧某，注册资本港币1亿元，拥有房地产开发三级资质，是一家专业从事房地产项目开发、经营及管理的房地产企业，自1995年在F省成立以来，先后开发了60万平方米旧村改造项目以及高档住宅项目和高档别墅项目。Y公司旗下的主要关联企业除A公司外还包括在各地成立的房地产开发公司和商业联合管理公司。 案例陈述 1 2 Tab One 2010年初，C酒店同意在H银行办理经营性物业抵押贷款2.3亿元，用于置换其先前在S行办理的经营性物业贷款1.6亿元，同时H银行还为其新增7000万元贷款用于满足经营性的资金周转需求和经营期间的维护和改造费用，以项目名下土地及酒店提供抵押担保并追加其股东和实际控制人提供保证担保。H银行对该项目高度重视，立即组成评估小组对A公司正在经营的酒店度假项目进行了调查评估。由于急于做成该笔贷款，加上对酒店管理行业整体情况及发展趋势缺乏深度分析和了解，H银行调查评估报告对酒店项目的经营现状，市场定位，未来发展趋势，S省的区域和经济环境以及C酒店的抵押物升值潜力均给予充分乐观地评估，甚至对该笔贷款的风险分析也是轻描淡写，一笔带过。 Tab One 案例陈述 Tab One Tab Two 贷款在调查，审查，审批环节顺利通过后，H银行于当年7月向C酒店发放项目贷款1.6亿元，用于置换他行原经营性物业贷款，同年8月，又向A公司发放贷款1600万元，用于归还C酒店向其股东Y公司的借款。 但贷款发放后，评估中原定的C酒店温泉休闲中心房地产抵押因种种原因无法办妥，同一地区相同定位的温泉酒店相继开张营业，C酒店自身的营业收入和利润大大低于评估，管理团队发生了更迭，企业频繁涉诉，酒店不配合将经营收入专户封闭式管理。如此拖延了2年多后，2013年4月，C酒店无力按时偿还贷款本息，贷款逾期。 Tab One 案例陈述 Tab Two Tab Three 目前C酒店在H银行贷款1.35亿元已全部转入不良。H银行在寄希望企业经营形式能够好转，母公司能够注入资金的幻想破灭后，终于于2014年对C酒店提起诉讼。然而此时，H银行抵押物已被某装修公司诉讼查封。即使H银行胜诉，因抵押物总价高、查封较多，其处置变现周期较长、不利因素较多，H银行债权清偿难度较大。 Tab One 后续情况 Tab Three Tab Four C酒店经营性物业贷款不良后，根据有关规定，H银行对该笔贷款在调查、审查、审批等相关环节存在责任的网点负责人、N银行客户经理、N银行分管副行长、市分行公司部客户经理、正副总经理等相关责任人进行了经济处罚和通报批评，还将视清收情况进行进一步的追加处理。 Tab One 后续情况 Tab Four 案例思考 1 2 3 思考2 思考1 思考3 商业银行项目贷款评估的要点和难点是什么？ 如何才能真正做到项目经营收入资金的封闭运行 ？ 如何合理确定项目贷款额度和还款周期？ 案例思考 商业银行项目贷款评估的要点和难点是什么？ 借款人的品格 借款人的偿还能力 借款人的资本 借款人不仅要有偿还债务的意愿，还要具有承担各种义务的责任感 1 2 3 1 要点 一要看企业的生产成本、产品质量、销售收入以及生产竞争力 二要看企业经营者的经验和能力